对我国按揭购房模式的思考：F832文献标识码：A内容摘要：目前，按揭购房是我国很多城镇居民比较普遍采用的一种购房方式，但是由于现行法律制度的不完善，对于按揭房的产权归属在理论和现实中都有很大的争议。而不同的购房模式对于按揭房产权的归属又影响很大。本文通过分析不同购房模式下的具体情况，为正确认定按揭房的产权归属提供参考。关键词：按揭房购房模式产权“按揭”的特点及相关规定（一）“按揭”的特点“按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译，在国内的正式名称为“个人购置商品房抵押贷款”，它指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物（王闯，2000）。用“按揭”的方式购房具有如下特点：一是购房者签订购房合同后，并不一定可以立即获得房屋产权；二是购房者办完房产按揭后，尚欠银行房屋贷款没有还清；三是购房者付清银行全部房贷的时间与获得房屋产权的时间往往不一致。对以上三个特点进行概括，购房者签订购房合同的时间、获得房屋产权的时间以及付清全部房贷的时间三者并不一致。这种不一致性是按揭房产权纠纷产生的重要原因之一。（二）房屋产权的相关规定对于房屋的产权归属，我国《物权法》和其他法律法规已经做出了相关的法律规定，比如，《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。但是，由于我国《婚姻法》对于夫妻共同财产的相关规定，使得按揭房的产权归属问题比较复杂。我国《婚姻法》采用的是以法定财产制为主，以约定财产制为补充的制度。其中第十七条、第十八条分别列举了归夫妻双方共同所有及一方单独所有的财产的种类，但都未列举全面，而是使用了“兜底条款”，即：“其他应当归共同（或一方）所有的财产”。而这两条都没有涉及到按揭房的产权归属问题，为现实中的按揭房产权纠纷留下了隐患。因为根据按揭房的购房特点，它往往是购房者婚前签订购房合同，婚后取得房产证，而婚后夫妻双方又共同还贷，所以，究竟将按揭房列为“一方的婚前财产”还是“双方共同财产”在理论上争议很大。而在实际的购房过程中，由于房屋出资人、房产登记人以及房产证取得时间的千差万别，从而使按揭房的产权确认显得愈发复杂。按揭房的购房模式及争议焦点所谓按揭房的购房模式是指购房者购买按揭房的具体方式，不同的购房模式对于房屋的产权确认具有很大的影响。由于现实中的按揭房产权纠纷多发生在夫妻之间，而夫妻两人对于按揭房的出资情况及还贷情况也各不相同，因此，根据按揭房买卖时的合同签订情况、按揭房贷款的偿还情况以及房产证取得时间等情况，笔者将按揭房的购房模式分为以下几种：一是夫妻一方婚前按揭购买房屋，并取得房屋所有权，且登记于双方名下；二是夫妻一方婚前按揭购买房屋，并取得房屋所有权，且登记于一方名下；三是夫妻一方婚前按揭购买房屋，婚后取得房屋所有权，且登记于双方名下；四是夫妻一方婚前按揭购买房屋，婚后取得房屋所有权，且登记于一方名下。对于前三种购房模式下的产权归属，理论界争议并不是很大。一般认为，购房者婚前购买房屋且取得所有权，则所有权以房屋产权登记为准。夫妻一方婚前按揭购买房屋，婚后取得房屋所有权，且登记于双方名下的，产权也应归夫妻双方所有。而对于第四种购方模式下的房屋产权，理论界则有不同看法：第一种观点认为，夫妻一方婚前按揭购房，婚后取得房屋所有权，无论所有权登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割；对于一方婚前支付的首期付款，可由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还（李宗云，2010）。“江苏综述”（指江苏高院民一庭“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述”）支持这一观点。第二种观点认...