度假时代背景下，旅游地产如何实现产城融合之路旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.官方网站：旅游运营网http://www.lwcj.com版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。度假时代背景下，旅游地产如何实现产城融合之路北京绿维创景规划设计院摘要：适逢云南从观光旅游大省向度假旅游大省转型，2014年7月12日，由云南广播电视台、旅游财富网、云南房地产主流媒体联盟联合北京绿维创景规划设计院主办的“2014云南文化旅游地产峰会”在云南大理拉开帷幕，来自政府、房地产开发机构、规划设计单位等的300余位嘉宾汇聚一堂，就云南旅游从观光向度假转型所面对的机遇与挑战进行了讨论。绿维创景院长、国际旅游地产专评委副主任委员林峰博士受邀出席，并在会议上发表题为《度假时代背景下，旅游地产如何实现产城融合之路》的精彩演讲。主要观点如下：北京绿维创景规划设计院院长林峰博士演讲现场旅游地产经过十几年的发展，原来以传统住宅地产模式为基础的开发形式无论是在使用价值还是配套价值方面，都与旅游市场需求之间产生了脱节，导致鬼楼鬼城的大量出现，这一模式已经难以持续，转型迫在眉睫。如何转型？如何满足度假时代下的市场需求？如何把握新型城镇化的机遇？林峰博士认为核心在于度假。度假时代的到来，需求巨大，给予了旅游地产解套的机遇，关键在于供给的转型与升级。一、度假时代与新型城镇化背景下的度假市场林峰博士认为，度假市场可以分为六大类：（1）黄金周度假市场，春节7天，国庆7天。林峰博士认为，我国的黄金周假期是完全违背了经济规律的。为了配套黄金周而修建的大规模停车场或进行的其他所有建设，使用时间仅仅为每年1至2周的时间，这样巨大的资源浪费是黄金周假期出现以后最大的经济错误。黄金周假期的下一步发展，是根据市场需求的变化，由观光型向度假型转变。人们不再是简单的辗转乘车观看景点，相反，有可能是住在一个地方，逛逛景点、看看演出、晒晒太阳、体验体验民情，期间会有多种业态的参与，居住时间长达一周以上，完全不同于以往的黄金周模式。（2）寒暑假度假市场，寒假1个月，暑假2个月。是以教师、学生为主体，组合其家庭，形成的每年2-3个月的度假市场。（3）带薪度假市场。按照国务院2008年出台的《职工带薪年休假条例》中的相关规定，到2020年基本可以落实全国5-6亿职工的带薪度假，若按平均每人每年带薪度假的时间为10天（5天年假+两个周末）计算，这将形成一个巨大的度假市场。如今，有两个因素推动着带薪休假向我们快速走来：一是全国旅游业的强烈呼唤；一是国家的消费导向型政策带动。我国现在的改革简单说两个方向，一个是释放消费需求，一个是提供消费供给。我们相信，带薪休假会顺势提前到来。（4）银发度假（养老型度假）市场。主要针对的是55-75岁之间的年轻老人，他们形成的以度假为核心的养老是养老市场中最大的一个市场化版块。如今，50年代出生的人，已经进入退休阶段，而他们的子女也已成为社会中的中产阶层，能够为其提供较强的度假购买能力，这一银发度假市场正在快速形成。（5）自由职业者度假市场。中国现今就业群体中有20%-30%左右的人在从事自由职业，比如，个体户、专栏作家、创意艺术家、SOHO职业者、淘宝店主等。他们时间自由，可以避开度假高峰期，也可以说走就走，期间还可透过网络或其他渠道，一边工作一边旅行。（6）度假产业一体化市场。这是一种度假与产业、工作结合的度假发展结构。比如，全国房地产经理联合会在海南成立总部基地，将房地产商聚集在海南，一边度假，一边培训。又比如，在大理，存在着一批一边做创意性产业或服务产业，一边度假的艺术家、服务商等。云南、海南这样的地方，对这种群体有着极大的吸引力。二、度假地产的三种产品形态度假的前提是居住，度假型居住和长期居住是两个完全不同的概念，度假型居住需要综合型配套设施——社区配套、社会服务配套、游乐化配套、娱乐化配套、医疗配套以及与相关的社区互动配套...