商业步行街开发与经营的发展和趋势分析摘要商业步行街作为一个年轻的地产形式，它的发展总是充满挑战和希望。诞生之初，商业步行街的开发与经营面对城市空心化及郊区购物中心的挑战，凭借其自身的特点长期繁荣在城市中心区域。当下，随着社会经济的发展，人们消费水平的提高，让商业步行街的发展充满希望和机遇；同时，它作为传统的商业模式不仅要面对现代商务金融的绝对竞租优势，还要面对以网络购物为代表的电子购物的新型消费模式的冲击。一方面，一些城市的商业步行街风光无限，是一座城市商业名片和城市繁荣的象征。另一方面，商业步行街街的失败案例越来越多。很多步行街变得越来越“不行”。因此，我们有必要对商业步行街打发展趋势做出科学合理的专业分析。关键词逆城市化；郊区购物中心；竞租理论；“步行”街；体验型消费；1商业步行街的开发与经营历史分析商业步行街起源于中国，早在唐代时期，长安的集中市场东市和西市就各设了两条步行街。[1]随着社会经济的发展，城市手工业者阶层的壮大，中国市场变得更加开放，道路两宋时期，商业步行街开始出现在城市中普遍存在，但大多是自身街道尺度太窄，或是服务功能为主的城市尽端路不宜让车马通行而被迫成为步行街，这一景象在清明上河图中表现的较为典型。但真正意义上的现代步行街的开发与经营却起源于欧美国家，上世界五六十年代，欧美各国战后经济得到恢复，社会专业化分工更加具体，各城市产业得到空前发展。同时为进一步减小交易成本，更多不属于土地资源依赖性的经济活动在城市及城市周边聚集现象明显，是现代城市规模不断膨大，同时汽车产业的飞速发展，家用小汽车的普及，使得欧美城市的中心区交通混乱，空气质量下降，环境污染加重。让这些地区的城市中心区社会商业衰落，吸引力下降，为了便于对公民的管理以及不让城市基础设施不至于闲置，复兴城市中心区商业，改善中心区交通环境和安全状况以及迎合人们对工业机械化生活的厌倦，西方很多城市几乎在同一时期建设了一大批新型商业街区，这些商业街区往往完全禁止社会车辆通行，并更加注重行人感受，商业步行街由此而生。德国、丹麦、荷兰最早推行的这些“无交通区（TrafficFreeZone)”[2]并建成的林荫大道就被认为是最早的现代意义的商业步行街。商业步行街的经营是为了刺激城市消费市场，消费服务所有商业步行街灵魂，因此天生有消费服务的特性。因此随着资本市场的活跃和成熟，由于竞租理论，商业步行街只可能诞生于当时的城市中心。但是城市商业步行街的诞生年代，欧美各城市正处于城市空心化时期，城市中心日渐萧条的年代。欧美处于萧条阶段的各城市中心为什么还能诞生占据大量城市中心社会资源的新型消费载体？上世纪40年代后期，以美国为代表的西方资本主义国家逆城市化现象严重，另一种大型社会消费载体——郊区大型购物中心。由于地价低廉，其商品价格一般比市区低10%~25%，且往往规模庞大，面积通常都在10万平米以上，[3]消费物品门类齐全。完全能满足人们的生活需求，这让郊区购物中心更具竞争力，开始在在广大城市郊区生更发芽。这更减小了人们到城市中心消费活动的意愿，对加强城市中心的吸引力是极为不利的。那么当时的城市设计者为什么会寄希望于商业步行街来对抗郊区购物中心来抢夺顾客呢？首先，商业步行街的特点是禁止社会车辆通行，给至于其中的步行者更好的消费环境。而且由于没有汽车，步行街的所有设计只需要针对人的尺寸，让步行街的设计从一开始就更加人性化，比如步行街的流线组织更加符合人体视线流线，比如街道两旁往往种植成排的乔木，让人们更多接近自然的机会。总之，商业步行街的更加人性化的设计理念让其具有很多先天优势，这使得商业步行街能长期在城市的中心地带见证当今城市的再次崛起和繁荣。2商业步行街现状问题分析城市用地从来就是价高者的，商业步行街作为一种重要的社会消费载体，在面对传统第一、第二产业的竞争是拥有绝对的竞价优势。所以，商业步行街一直占据着城市的地价最高地段。但是现当代，现代金融商务业能够创造更多的剩余价值，毫无疑问，也更能为城市核心地带支付更高的租金。另外，由于以以网购为代表的电...