多主体供应、多渠道保障的德国住房租赁市场撰写时间：202X年XX月XX日---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---摘要：介绍德国住房租赁市场基本情况，分析德国规范发展租赁市场的主要做法，提出德国经验对我国培养和发展住房租赁市场的启示及建议。关键词：住房保障;德国;租赁中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：11-9138-（2021）12-10-15收稿日期：2021-2021-252021年1月6日-26日，笔者有幸参加住建部赴德住房租赁培训团培训，先后拜访了来自柏林市、勃兰登堡州、慕尼黑市的政府住房建设主管部门、住房金融机构、住房租赁合作社、住房租赁相关行业组织、住房租赁企业等，详细了解了相关领域的住房租赁政策和实践经验，对德国住房租赁市场有了初步的认识和体会。1德国住房租赁市场基本情况1.1住房结构以租赁性住房为主据欧盟统计局，德国出租住房的比例在欧盟成员国中排名第一。根据德国统计局数据，德国约有3962万套住房，其中：产权人自住1589.3万套，占39.10%;私人出租住房1450.7万套，占35.65%;各类法人机构出租住房921.7万套，占25.25%，见图1。平均两个人有一套住房，每套住房平均居住面积（实用面积）为90平方米。德国联邦统计局数据显示，各州出租住房比例虽有不同，但整体而言，德国租赁住房比例常年维持在60%左右。柏林、慕尼黑等大城市，租赁住房占比更高。以柏林为例，柏林目前共有190万套住房，其中160万套为出租住房，租赁住房占比---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---高达85%。1.2租赁性住房以小户型为主从家庭人口结构看，德国城市单身家庭越来越多，需要更多的租赁性住房。202x-2021年，1-2人户占家庭户的比例从50%上升到66%左右。在勃兰登堡州，202x-2021年1-2人户占家庭户比例从50%上升到2021年80%。1人、2人以及3人以上的家庭户租赁住房占比（与相应自有住房之比）分别为72.4%、47.3%、41.4%。显然，随着德国家庭结构小型化，对租赁住房的需求更加旺盛。小户型住房以租赁住房为主，而大户型住房以自住住房为主。德国在40平方米以下以及40-60平方米的住房中，租赁住房占比分别为84.81%和82.98%;在80-1平方米的住房中，租赁住房和自住住房的占比基本相当;而在120-140平方米以及140平方米以上的住房中，自住住房占比分别为81.24%和86.79%。自住住房与租赁住房相互补充，形成了一种较为均衡的结构。1.3住房租金相对稳定202x-2021年，德国住房租金相对比较稳定，增长率一直保持在1%-2%之间，最高增速为2021年度的1.6%，最低为202x年度的1.1%。2德国规范发展租赁市场的主要做法2.1法律法规完备德国涉及住房方面的法规主要包括：《民法典》是德国住房政策的法律基础。《住房建设法》《租金水平法》《住房租赁法》《住房补助金法》分别为社会保障性住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”，对维护住房租赁市场的稳定和保护承租人的利益起到重要作用。德国《民法典》第535-580条规定房屋租赁当事人的基本权利和义务。其中第535-548条规定了租赁合同的一般规范，适用于所有租赁关系;第549-577条专门规范住房租赁制度。与其他租赁法相比，住房租赁法最重要的是对承租人的解约保护。《住房租赁法》于1971年颁布，具有强烈的保护承租人权益的特征，对租房市场进行了严格的规范，就租房合同订立、履行、租金水平确定及涨幅约定，以及解约程序等进行了严格规范。202x年，德国联邦政府通过了《租赁法改革法》，引入非对称的解约通知期限，对《住房租赁法》做出调整，进一步保护了出租人权益。《住房补助金法》于1960年初期颁布，主要目标是完成从支持住房供应向住房需求的转变，即向“社会竞争力较弱的家庭”提供货币补贴。《住房补助金法》规定，居民实际缴纳租金与可以，受租金的差额由政府承担;其中，居民实际缴纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25%确定，房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%。2.2多...