调控只是暂时的，房地产长期牛市不会改变——近期房地产走势分析在刚刚过去的2011年，随着中央严厉打击投资投机调控楼市，量价齐跌成为楼市主基调，不少楼盘或明或暗地降价促销，一批房企也通过各种方式快速消失、倒闭。随着政策的持续从紧，库存日益增加和资金日渐紧张，房企危机正逐渐加重，据报道473家房地产开发企业将从京城楼市消失。中国楼市出现了注销潮、并购潮、退房潮现象说明中国的楼市环境已发生了巨大变化，暴利色彩正在褪色。在国家严厉调控下，中国楼市开始价量齐跌，几乎所有的人都认为中国房地产市场会大跌，甚至会象07年的股市一样被腰斩，真的会那样么？一、中国房价的确存在泡沫综观美国次贷危机、日本房地产泡沫破灭历史，现在的中国楼市情况的确似曾相识，中国楼市的泡沫到底有多大？那就算一算、比比看。1、中国房价收入比失衡，的确与国际脱轨房价收入比是每户住房总价与每户家庭年总收入的商，它的变动主要取决于每户住房总价增长情况和家庭年总收入的增长情况。联合国对96个地区（国家）的统计资料显示，各地房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区（国家）房价收入比最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一半以上地区（国家）的房价收入比在6以上，还有一部分在4以下，列入4-6范围内的只有一小部分地区。虽然没有国际惯例，但通过上述数据可以看出，在全球范围内，房价收入比的平均水平在6.4-8.4之间。粗略计算，现在美国的房价收入比是6.5，中国一线城市中北京是20，广州10.4，二线城市武汉10，三线城市合肥也达到了9，除开住房品质差异，单从数据上看足已说明中国房价的确明显高于国际水平，在北上广一线城市更加突出。2、目前投资回报率低、风险收益不对等租售比=每平方米月租÷每平方米房价，根据市场经济国家或地区房地产市场的一般规律，正常情况下这个比例约为1∶100，这表明房地产有投资价值，而一旦租售比达到1∶200则表明投资买房存在风险。据统计，北京、深圳、上海、杭州等一线城市中心城区的租售比已经达1：270至1：500，二线城市武汉的租售比也从前几年的1：156降为1：320，部分中心城区也达到1：400的低水平。由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行为。在北上广海为代表的一线城市房价屡创新高的同时，反映真实居住需求的租金水平却并未随之船高。目前北京地区的房屋租售比已经达到1：495，部分商品房的租售比甚至超过1：600，这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本，有的甚至需要50年，也就是说目前房价的确处于高位，至少短期内投资风险较大、投资收益较低。二、中国楼市是政策市，调整的时间与空间将很有限1、楼市必须调控，以防泡沫过大破灭带来的灾难性后果过去几年间，社会消费品零售总额每年上涨约17%，涨幅令人瞩目，购物中心等商业地产数量也急剧增加，但却缺乏与之匹配的购物能力，这个现象透露出中国经济的根本问题——投资过多、而消费太少。在当前经济下行、CPI长期高位运行、就业形势依然严峻、社会保障仍未得到明显改善的情况下，刺激消费效果不明显，但楼市却连年暴涨，如不调控，一旦泡沫破灭，当年日本和近年美国的一幕将在中国重演，后果非常严重，因此楼市必须调控。中央出台调控政策两年来，一方面是住房投资投机性需求受到抑制，市场受到冻结和分流，销售遇冷，库存上升；另一方面是融资成本、拿地成本等提高，房企资金压力巨大，中国楼市说到底是政策市，政策的变化带来市场的变化，北上广一线城市房价普遍下挫，二三线城市房价相对坚挺，但也出现松动，楼市冷清也带来了暗降促销，楼市转向调整，挤泡沫已取得效果，房价正在向“合理水平”靠拢，楼市风险得到一定程度抑制。2、房地产在地方财政的重要地位决定了只能是有限调控而非打压当下，在中国一些城市房地产带来的税收和土地出让金超过财政收入的50%，所以有中国经济被房地产绑架一说，如果要采取休克法来松绑，那过程一定是痛苦的，中央也清楚这一点，因此不会采取过激措施打压楼市；而且，财...