明佳·时代公馆营销策划报告目录前言本案推导结构第一篇合肥房地产市场总述一、宏观市场“涨”声一片二、区域市场三、消费者分析第二篇项目定位及分析一、项目状况二、项目SWOT分析三、项目定位四、项目形象塑造五、客户人群定位第三篇产品建议规划第四篇营销推广一、行销策划二、价格对策三、促销手段四、广告宣传第五篇项目整合推广策略一、项目推广宣传之卖点二、推广思路三、文案风格本案推导结构：引言我们认为：项目的卖点攻击实施市场分析项目分析人群分析市场机会点锁定目标群项目定位项目命名项目广告语项目传播策略Ⅰ在激烈竞争的2004年合肥地产界跳出房地产思考房地产及其广告推广才是突破平庸、赢取竞争的解决之道Ⅱ这个时代的游戏规则：不创新，则没落创新不仅指功能、环境等楼盘基本面的创新更特指——地产广告定位及观念的创新！Ⅲ我们的职责是：通过形象整合使明佳·时代公馆走上一条可持续发展的品牌之路我们期望我们的工作能给“明佳·时代公馆”的品牌建设和销售带来全新的感触。所以，我们必须从社会、时代、人文、产品等角度来探索“明佳·时代公馆”项目与“人”本身的内在价值联系，从而找到项目的核心,形成一条主线，推动项目/地产品牌的可持续发展。第一合肥房地产市场总述一、宏观市场：2003年合肥房地产市场“涨”声一片，主要表现在以下几个方面：房产投资涨：2003年前三个季度房地产开发投资额55.51亿元，比2002年同期增加18.30%。从曲线可以看出,合肥房地产市场投资保持持续高速增长强劲态势。房产开发涨：2003年1—9月完成开发投资施工面积819.05万平方米,住宅开发面积632.98万平方米，同比分别增加71.25%、64.59%；施工面积新开工面积384.09万平方米,住宅面积304.8平方米,同比分别增长79.27%、73.31%；竣工面积164.28万平方米，住宅面积121.75万平方米，同比分别增加72.29%、56.5%；房产销售涨：2003年1—9月商品房预售面积139.64万平方米，其中住宅112.46万平方米,同比分别增长62.73%、45.66%；销售额涨：2003年1—9月商品房销售额27。29亿元，其中住宅21.15亿元，同比分别增长70.01%、62.58%；销售价格涨：2003年1月合肥商品住宅均价在2250元/平方米左右，其中小高层均价达到2387元/平方米，到6月小高层均价达到2698元/平方米，比多层价格高33%，增长势头显著。今年住宅均价在3200元/平方米左右，月增幅60元/平方米以上；分析：宏观经济持续走好带动了合肥房地产市场的迅速发展，政府大幅度加快城市改造建设的步伐，激活合肥地产市场，通过阶段性的财政投入和城市新规划的大量出台，以及鼓励外商、外地项目及投资资金的进入，极大增强了发展商投资房地产业的信心，合肥房地产市场进入新一轮发展周期。合肥进入中等发达地区，消费能力有较大提高，市民购房热情空前高涨，排队购房现象时有发生。投资性购房成为合肥房地产市场一道亮丽的风景线。供需市场发生结构性变化，出现供小于求的良性格局。同时，随着供求关系的变化，物业品质的提升，上海房地产市场价格一路上扬。结论：在发展商和消费者双重信心影响下，合肥房地产市场形势一片大好，供需基本协调。受市场惯性影响，下一阶段合肥房地产市场将持续上冲。本案所处宏观形势，较好。二、区域市场（一）包河区概况1、包河区地理位置位于合肥市中心以南，东邻南淝河，南濒巢湖，西至金寨南路，北界环城路，总面积230.7平方公里（其中巢湖水域面积41.3平方公里）。辖常青、骆岗、义兴、义城4个镇和大圩1个乡，芜湖路、宁国路、巢湖路3个街道，共58个行政村，32个社居委，2个居委会。全区总人口33.44万，其中农业人口11.39万，非农业人口22.05万。包河区具有独特的区位优势。襟三河而带一湖---包河、十五里河、南淝河川流其间，区南紧临全国五大淡水湖之一的巢湖，区西紧临国家级合肥经济技术开发区，湖光山色似仙境，碧水蓝天最怡人。包河区处于城市上风口是发展房地产、观光旅游等服务业的最佳选择。未来合肥大步向南趋向巢湖发展，包河区必将处于前沿阵地、核心区域。2、包河区具有便捷的立体交通优势。合肥骆岗国际机场座落区内，南淝河"黄金水道"通江达湖，312国道、合安...