营改增后不动产转让的税负分析与税制完善王琦[摘要]营改增后不动产转让业务增值税的计税较为复杂，且直接影响土地增值税等税种的计征。通过对改革前后不动产转让业务中的税负进行对比分析，营改增后不动产转让采用简易计税方法计算增值税，总体税负与未实施营改增相比基本持平；采用一般计税方法计算增值税，总体税负与未实施营改增相比有一定程度上升。針对税负上升的情况，可考虑将增值税率降至9%，或将增值税率提高至17%并取消土地增值税。[关键词]不动产；营改增；税负；税制[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.32.2032016年5月1日起，营改增试点在全国范围内全面推行，不动产转让正式纳入增值税征税范围。不动产转让业务范围宽广、内容复杂、纳税人多、涉及税种多；其纳税人除了房地产公司以外，还包括其他转让不动产的单位和个人；营改增后不动产转让中的增值税计税堪称复杂，且直接影响土地增值税和企业所得税等税种的计征，下文将对改革前后不动产转让业务中的税负进行对比分析并提出税制完善建议。1研究的基本假定1.1纳税人、转让业务和涉及税收种类假定不动产转让业务的主要当事人包括出让人和受让人，本文主要研究营改增对出让人的税负影响。不动产转让总体上可分为销售自建不动产和非自建不动产两类，本文以房地产开发企业销售自建不动产为例进行研究。在营改增前后，房地产开发企业转让不动产涉及的税费种类有增值税、营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、企业所得税和印花税等，本文研究的税种不包括印花税。1.2企业盈利假定营业税和增值税对企业所得税的计税有不同的影响，为了便于分析问题，本文假定转让不动产的企业是盈利的且企业所得税应纳税所得额大于零，适用税率为25%。2营改增前后不动产转让业务税负对比分析2.1增值税采用简易方法计税时，相关税负对比分析营改增后房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的不动产采用简易计税方法，营改增后房地产开发企业中的一般纳税人销售其2016年4月30日前开发的不动产项目，可以选择简易计税方法。上述企业转让自行开发的不动产采用简易计税方法以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。例1：某市长城房地产开发有限公司为增值税一般纳税人，2016年8月对外转让于2014年10月份开发的A写字楼取得转让收入12000万元（增值税采用简易计税方法），已知该公司为取得土地使用权向政府支付的地价款2400万元；投入房地产开发成本为3200万元；房地产开发费用为600万元。2.1.1未实施营改增纳税情况（1）营业税：12000×5%=600（万元）（2）城建税和教育费附加：12000×5%×（7%+3%）=60（万元）（3）土地增值税：①转让房地产的扣除项目金额：取得土地使用权所支付的金额为2400万元房地产开发成本为3200万元房地产开发费用为600万元与转让房地产有关的税金：600+60=660（万元）从事房地产开发的加计扣除：（2400+3200）×20%=1120（万元）转让房地产的扣除项目金额为：2400+3200+600+660+1120=7980（万元）②转让房地产的增值额：12000-7980=4020（万元）增值额与扣除项目金额的比率：4020÷7980=50.38%适用税率40%，速算扣除系数为5%③应纳土地增值税税额：4020×40%-7980×5%=1209（万元）（4）企业所得税：应纳税所得额：12000-2400-3200-600-660-1209=3931（万元）应纳企业所得税：3931×25%=982.75（万元）（5）应纳税额合计：600+60+1209+982.75=2851.75（万元）2.1.2营改增后纳税情况（1）增值税=12000/（1+5%）×5%=571.43（万元）转让收入=12000-571.43=11428.57（万元）（2）城建税和教育费附加：571.43×（7%+3%）=57.14（万元）（3）土地增值税①转让房地产的扣除项目金额：2400+3200+600+57.14+1120=7377.14（万元）②转让房地产的增值额：11428.57-7377.14=4051.43（万元）增值额与扣除项目金额的比率：4051.43÷7377.14=54.92%适用税率40%，速算扣除系数为5%③应纳土地增值税税额：4051.43×40%-7377.14×5%=1251.72（万元）（4）企业所得税应纳税所得额：11428.57-2400-3200-600-57.14-1251.72=3919.71应纳企业所得税：3919.71×25%=979.93（万元）（5）应纳税额合计：...