洪客隆英伦联邦营销策划存在问题及改进策略摘要：随着市场经济不断发展，房地产市场竞争愈演愈烈，企业若想在激烈的社会竞争中立于不败之地，必须重视项目营销策划研究。为更好实现销售，房地产企业不断改进项目的营销策略，已经形成了较为成熟的房地产营销模式。为了抢占市场，楼盘的设计别出心裁有中国传统风格、法国风格、欧美风格、日本风格等，这些新奇的设计都是为了满足当代消费者的需求。消费者购买的不仅仅是房子，而是与房子相关联的牛活方式的体验，是与自我心理需求引起共鸣的产品，是建筑产品背后所附加的文化含义。英伦联邦是洪客隆旗下的一个房产项目，本人了解了关于英伦联邦的营销情况，运用文献分析法、访谈法和定性分析相结合的方法，对英伦联邦营销策划现状进行了分析研究，并结合专家学者们总结的知识，对其存在的问题进行详细分析，提出相应策略。关键词：营销策划;问题;英伦联邦；中图分类号：F063.2文章编号：1674-3520(2014)-11-00-01一、洪客隆英伦联邦营销策划存在的问题（一）市场调研不足凡是策划类事务不是靠冲动和想当然进行的，而是以大量的真实准确的市场信息为依据。而掌握市场信息就必须依靠科学的市场调研，据此帮助企业进行市场定位，进一步了解同行业状况，分析竞争对手，窥探市场需求等情况。《孙子兵法》有云：“知己知彼，方能百战不殆0”长沙时代倾城项目在进驻长沙市场之前是在做了大量市场调查，但它取得的土地是长沙玫瑰园项目未开发的土地，玫瑰园在长沙开发是存在一定的问题，从而在时代地产投入了大量的广告宣传后在开盘时购房者还是存在很多质疑。（二）产品卖点把握不准一个开发项目，往往卖点很多，规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点。然而，许多的开发商和“策划大师们”通常将一系列的卖点罗列，以推销自己的产品。这种方式不但缺乏对客户细分的研究,更对产品的细分不够，因而达不到预期的目标。比如房型，仅仅粗浅地按房间数分类，不过是“自立一房”、“温馨两房”、“满巢三房”之类。实际上，不同的目标客户群要求的居住功能不同，对房屋内厨、书房、餐厅等各组件的有无和布局要求都不一样。如对卖点把握不准，很难满足消费者的要求。与此同时,当前，房地产界炒作之风盛行。开发商和“策划大师们”热衷于概念炒作，以概念制造“卖点”。从市场营销的角度来看，“概念”可以作为与竞争者相区别的符号系统，在传播中具有高度的识别性和心理冲击力。很遗憾，不少房地产开发商一味地想制造轰动效应，大肆炒作，做足了表面功夫，但忽视了消费者实际需求。在房地产市场竞争日益激烈的今天，入座房地产企业仅仅追求炒作，那么很难长远发展。时代倾城开始时把整个楼盘所有卖点都写成模板要求所有的置业顾问都要按照资料一字不差背出来但后来从时代地产广州总公司过来的人就要求置业顾问抓住几条，抓住客户的不同需求来仔细讲解。其实在职业置业顾问在向客户介绍时没有把握客户需求之前就把楼盘所有的卖点说出来，往往会让客户很迷茫。（三）迷恋广告攻势房地产商是媒体的最爱，因为开发商最爱做广告,似乎广告做得越多，声势造得越大，楼盘就越好销售。房地产企业经常强调“猛烈的广告攻势”“强大的空中优势”，偏爱采用的发行量的大众媒体进行宣传。事实上这种“用大炮打蚊子”的做法，有效性差，成本高。其实广告不一定要做那么多，如果项目能获得大家的好评有时不做广告也能达到传播效果。长沙时代倾城在前期投入了大量的广告宣传，如：一百万赞助橘子洲音乐节话剧，演唱会等等，但起到的宣传作用是有限的。（四）脱离市场需求进行创新房地产是“创新制胜”的行业，一般情况下，在一个新项目推出后的3-6个月时间，就有可能被跟随者复制。如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮之后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。然而现在一提到“创新”，许多房地产开发商就叫苦连天：“现在的房地产市场已经很成熟了，哪有那么多的创新？”就像手机、服装的不断更新换代一样，住宅也是可以永远创新的。而如今的房地产...