复式顶层销售专题报告荷塘月色一期共有顶层复式68套，目前销售套数为14套，占总套数的20.6%，相对于一期67%的销售率，表现出比较明显的销售迟缓现象。其中在已销售顶层复式中，面积小、总价低的1#、2#、16#、17#的顶层复式销售情况最好，部分楼顶甚至所有顶层复式售完。这说明面积小、总价低的顶层复式比较受市场青睐。一、合肥典型楼盘顶层复式形式分析金色池塘二期：销售状况：总体销售状况良好（２００４年就已经退出，当时畅销，竞争不激烈），目前滞销单位多为小高层复式以及大面积复式为主；优势：产品方面：南北通透、客厅跳高、上层面积小、上层极大竖窗设计、送两个大露台、赠送的面积多，给客户物超所持的感觉；销售时间从２００４年开始，消化了较多复式单位；小区１期为现房，形象好，环境好；该公司注重产品细节，人性化、实用性较好，例如：统一规划太阳能、产品创新退台设计、楼间距大、建筑外立面为市民喜欢的暖色调等；复式的产品设计实用性强，功能齐全；劣势：产品定价高绿城桂花苑：销售状况：总体销售情况极不理想；优势：小区环境好，极其注重细节，例如１楼入户花园等；外立面用材好，注重品质；劣势：过于注重立面和屋顶，品味形象多于产品实用性，居住功能弱化；屋顶五露台花园，上层全部为坡屋顶方，空间狭小，不适用，上层面积大，赠送的面积小；客厅没有挑高；阁楼面积大，市场接受程度差；价格高：下层４０００多，上层１５００－１８００元；康城水云间：销售状况：总体销售情况极一般，剩余单位多为面积较大房型；优势：小区为现房销售；价格较低，平层价格为２７００元／平方米，阁楼价格为１５８０元／平方米；阁楼面积小，赠送双露台；一路之隔５００亩生态公园；劣势：赠送的露台上有每个单元的排烟管道；屋顶形象差，不规则安装太阳能；整个小区品质形象一般；总体来看，合肥楼市对顶层复式的接受和购买情况取决于复式顶层的总体价格，在平层可比性不大的情况下，阁楼面积小，送双露台，其他赠送面积大等性价比高、实用性强的复式单位比较受市场的欢迎。二、顶层复式销售迟缓原因分析通过对市场同类产品销售情况和市场需求的调查，荷塘月色项目产品的优势和劣势分别为：优势：阁楼空间高，可以设计为两层，也就是说，复式单位可以得三层；６米客厅挑高；样板房展示；小区整体规划和环境以及品质形象得到市场认可；劣势：产品问题，利益动机驱使阁楼面积大、总价高；装修费用高；起拨点1.8米，实用性低；阁楼采光差；无双露台赠送；三、针对顶层复式的营销策略调整1、对价格的调整由对其他竞争楼盘和需求市场的分析和对比得出，阁楼面积小的复式顶层具有相当大的竞争优势，在荷塘月色项目阁楼面积已定的情况下，增加产品竞争力、扩大销售的最直接的办法就是降低阁楼价格；２、对样板间的调整荷塘月色阁楼空间高，完全可以设计为２层格局，建议目前的样板房装修重新更改为总体３层的设计，让意向顾客感觉物超所值，买两层，可以得三层，性价比更高３、对工程的要求样板房交付使用1#、2#、3#外立面做出并展示、园林景观施工完毕1#前绿化隔离带４、对现场包装的要求幼儿园前的围墙广告看房通道包装1#楼体广告现场导示系统５、对促销措施的要求在对价格作相应的调整后，建议以下促销措施：首期分期付款；买复式送学位：联系庐阳中学，咨询、洽谈购买学位问题。买复式送装修费：买复式单位送1万元装修费；买复式送装修设计：以允许装修设计公司在项目作广告为交换条件，让装修设计公司为复式业主出装修设计方案；买复式抽大奖活动：累计销售20套，举行抽奖活动；奖品可以是电器，一等奖设置甚至可以设置为POLO；老带新送物管费６、对广告推广的要求宣传主题：包装出新的主题报纸媒体选择：合晚、商报户外广告：四公司广告牌、双岗广告牌、车身广告海报７、对PR活动的要求业主嘉年华活动，联谊会等抽车活动复式顶层推介会深圳尊地·荷塘月色项目组2006年1月８日