变更公房租赁户名一案的代理词(2014-04-0719:04:36)转载▼标签：公房租赁户名变更户籍挂靠出租人指定杂谈分类：房地产代理词尊敬的出租人（上海城投集团物业管理有限公司）各位领导：尊敬的参加今天协商会的居委会领导及对方当事人、代理人：我受当事人原菲菲及其父亲原章文的委托，作为原菲菲的委托代理人，依法出席由出租人上海城投集团物业管理公司组织的上海闵行区莘**路879弄75号103室公房变更承租人户名的协商活动。在参加协商前，我调取了当事人的相关户籍资料、动迁协议、配房单、法院判决文书等材料，作了比较充分的调查，走访了动迁单位、配房单位、以及当事人单位、相关亲属。协商变更承租人户名，并不是协商处分实体民事权益居住权的问题，其焦点是新承租人户名依法应当变更为原菲菲还是吴靖的问题。我们认为，双方当事人及代理人均应本着依法依规、公平合理、合法合情的精神，围绕争议焦点（而不是超越范围）进行协商，这样就可以顺利得出一个明确的结论，便于出租人依法确定新承租人户名。我们认为，事实是非常清楚的，相关证据材料是非常充分的，现就本次变更新承租人户名一事发表以下意见，供出租人参考，也供今天到会各位领导和当事人评议。我们认为，依据房屋取得的及相关法规政策，本户公房的新承租人户名应当确定为原菲菲，现将事实和理由汇报如下：《上海市房屋租赁条例》第41条规定：“居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同”。《关于印发贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见（二）的通知》第12条规定：“‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制”。承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。根据以上规定，要成为新的承租人就必须同时具备以下3个条件：一是有本市常住户口；二是在本处居住一年以上（特殊情况除外）；三是在本市无其他住房（这里所指的其他住房的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房包括自己少部分出资的产权安置房，以及按公房出售政策购买的产权房等。）我们据此综合分析原菲菲和吴靖的条件，具有明显优势的一方就应当依法成为新的承租人。1、原菲菲和吴靖在本户公房处都有本市常住户口。2、原菲菲户口1991年便从新疆迁入上海，而吴靖是2005年才迁入，二人相差14年；原菲菲户口2003年迁入本户公房处，而吴靖是2005年才迁入，二人相差2年。显然原菲菲优于吴靖。3、目前只有原菲菲一人是本处房屋唯一的原始配房人、拆迁安置对象。本处房屋分配安置时所取得的户型面积大小、房屋使用权价值，均与原菲菲作为安置对象、配房人有直接关系。如果没有原菲菲作为安置对象，其祖父母两人当时不可能配得两室一厅面积的住房。而吴靖当时并不是动迁安置对象，对房屋的分配没有贡献，因为拆迁协议和配房单上没有吴靖的名字。原菲菲对于本房屋动迁分配的面积大小、价值是有贡献的，而吴靖没有。4、从居住1年以上这个条件看：吴靖是2005年户口迁入，原菲菲是1996年拆迁安置移入、2003年户口迁入，无论如何计算原菲菲的时间都长于吴靖。原菲菲作为动迁安置对象、配房人，她从分房那一天起就开始了居住，没有实际居住该公房是由于存在（非直系血亲的血缘关系引起的）家庭矛盾这种法定特殊情况，这个从法院判决书可以得到佐证。退一步讲，原菲菲作为配房人，其无需实际居住在内，都应按1996年配房之日起计算居住时间，因为1996年配房之日起原菲菲就享有了该房屋的租赁使...