警惕楼市「投机」理智应对「回暖」赵红军大陆20年楼市发展，无论自上世纪90年代初期海南地产泡沫破灭，还是新一轮楼市振兴企图，令人担忧的绝不是价格，也不是需求，而恰恰是楼市存在的炒作和投机心理。「投机」一直是地产业的顽疾，遗憾的是却一再成为主流，丝毫不见改善的迹象。人为制造热销各地「托市」普遍从年初至今的广州楼市，排队买房似乎让人们看到市场一些回暖迹象的同时，也无疑成为人们争议最多的一个话题。经过暗访发现，开发商及代理商借机「炒作」、以楼盘热销的假像使购房者「下套」的现象频频出现。业内专家认为，个别开发商人为制造热销假象，难以持续近期楼市的「小阳春」，也有台商认为，此举更易导致楼市虚假繁荣。「隔壁家的刘大妈近期做房托忙得不亦乐乎，尤其是周末，一天可以赶两个盘，只需排一下队，说几句好话，200元就拿到手了。」家住广州的张小姐告诉记者，近期楼盘的排队购房现象，其实有部分是开发商有意为之的假排队。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---据实地调查，在广州近郊某热销楼盘，销售现场人头攒动，排起了长龙，展台的桌椅也全部坐满。从购房的程序来看，看不出任何破绽，但仔细观察后发现，排队者中相当一部分属于中老年人，这部分人显得更加活跃东，不断向身边的人夸奖该楼盘配套等方面是如何的好。到了中饭时间，所谓的工作人员而非销售人员把这部分人聚集在一起吃盒饭。一位在中介公司工作的朋友向记者透露，他曾经帮开发商物色过房托，开发商对这类房托的要求较高，希望能达到「演员」级别。「双方通过签订协议的形式，开发商承担全部费用，并以房托的名义申请按揭贷款，在房屋没有被正式出售之前，开发商会定期往账户转钱还贷。房托必须提供自己的身份证、户口本、结婚证等证件，每个房托都会有一个专用于开发商替还贷的银行账号。」据悉，开发商人为制造热销很普遍，地产界内的人士都明白项目开盘的重要性，如果首次开盘没有出现热销的场面，必然会严重影响后面的销售。所以，不管什么项目、什么地段、什么价格，开盘当日，开发商人为制造火热的销售氛围是普遍现象。事实上也确实如此，在北京有硕士生当房托3小时可赚到50元的案例，如在昌平区沙河附近的某楼盘开盘，开发商请北京知名大学的十几个硕士生跑「龙套」，报酬是3小时50元，中午提供盒饭，工作内容是扮演看房客户。而在江西，排队购房者多是受雇民工，如江西中大青山湖花园于2009年3月19日开盘当日，抛弃开发商一贯用的「摇号」的方式，采用「排队先到先得」的措施，在开盘的前两天就有人开始排队，最后，被网民爆料称排队者大多是民工。在上海竟然出现了排队5天竟然还是「托」。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---居民收入和楼价将决定是否「回暖」事实上，之所以出现开发商找「托」捧市现象，也并非没有一点外部气候，据国务院近期召开常务会议称，2009年1季度大陆经济形势在扩大内需、促进经济平稳较快发展的一揽子计划已初见成效，出现了积极变化，并且形势比预料的好。在此情况下开发商搬出楼市回暖的基本论调也就可以理解，进而出现请「托」哄市也就顺理成章。其实真正决定楼市走向是居民收入和楼价的走向，就目前大陆多数城市的楼价来看，在经过小幅调整之后，并没有出现大的下调，而是处于相对稳定期，这也似乎符合中央关于稳定楼市的决策。此前出现的「小阳春」一度带动楼市的价格上调，却立刻引来成交量的急跌，也正说明所谓「回暖」，只是刚性需求积累的一定释放，另一方面，因前期成交量实在太低，稍有回升，也就呈现出较大比例的数字变动。就拿上海2009年3月份所谓的楼市「井喷」现象来说，商品住宅总计成交13814套，达到2月份的两倍，为2007年10月以来的新高，众多楼盘成交均超过100套，但依然有98个楼盘零成交。上海北孚地产研究所副所长刘光东认为，目前热销的楼盘大多在价格上做出了调整，而零成交楼盘房价还偏高，没有调整到购房者的心理预期。另外，零成交楼盘可能主要面向的是投资类客户，而目前投资类购房还非常少，真正热销的是能够满足刚性自住需求的...