关于福建省邮政出租及闲置房屋资产管理的思考庄友林（福建省邮政公司，福建福州350005）［摘要］为更好服务海西建设，福建邮政开展邮政出租及闲置房屋资产管理的专项调查，主要目的是掌握福建邮政出租及闲置房产总体情况，提出进一步规范管理与盘活闲置房产的意见。通过查阅房屋租赁合同，走访房屋出租管理部门，调查房屋出租管理流程与内部控制各个环节，深入到部分出租房屋现场，比较了周边市场的租金水平，作了相关项目的效益分析，对目前邮政出租及闲置房屋资产管理方面存在的现状和问题进行分析、探讨。［关键词］福建省；邮政出租；资产管理：F127文献标识码：A：1008-8563（2010）02-0057-03根据福建邮政和省政府签订的海西建设战略协议，为了更好地服务海西建设，不断提高经营服务质量，福建邮政开展邮政房屋出租及闲置房屋资产管理的专项调查。从调查总体情况看，目前全省邮政出租资产面积大、原值高，多数房产是在分营后几年入账，房屋资产总量新增较多。原有制度存在缺陷，资产管理没有及时跟上。出租管理相关制度不完善，各级单位分工和责任不清。在房市平稳时期，招租内控制度不到位，签订的部分出租合同年限长、租金低，直接影响资产效益，造成潜在损失较大。特别是按照集团统一规定房屋折旧年限从40年调整为20年后，房产账面上占用成本大幅提高，部分房屋出租基本无效益，甚至负效益经营。由于历史遗留的问题比较多，情况复杂，影响较大，给企业资产后续经营和盘活带来一定难度。一、存在的主要问题（一）我省邮政房产存量大，闲置房产多，投入产出比低。由于分营前后新建较多房产，局所整治改造扩建以及农村网点业务萎缩等，带来了大量闲置房产。出租房产原值占比（31.1%）大于出租房产面积占比（23.8%），说明出租房产成新率较高，而调查前一年出租房产收入占邮政业务总收入仅3.4%，说明出租房产的“投入产出比”较低。（二）部分房产租赁期限长、效益低。由于部分房产签订出租合同时，房产租赁市场比较平稳，为了多争取长期稳定的租金收入，以及承租方投入的装修资金需要一定的回收期，签订租赁合同时考虑比较粗放，有的租赁时间长达15年，且租金未能做到逐年递增，收益较低。（三）出租与自用的房产布局不尽合理。多数局房产是在保证自用后出租盘活，但还存在部分局出租与自用的房产布局不合理，沿街中心店面用于出租，自用网点却处于相对不利的位置。如：某局房屋地面一层沿街中心店面出租给海鲜大酒楼，而与其相邻的邮政储蓄网点、代办电信网点虽然也在一层沿街店面，但位置不理想，房屋纵深长，光线弱，不利于网点柜台营业。（四）部分房产出租项目单位租金价格偏低。调查前一年全省月均租金仅13元/平方米，月均出租资产占用总成本11元/平方米。经调查，部分出租项目单位租金高收益好，如有个局楼出租收稿日期：2010-04-05作者简介：庄友林，男，福建莆田人，福建省邮政公司审计部副科长、审计师。57---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---同时发现一些局存在部分房屋出租价格低于当地同类资产市场水平的情况。（五）出租合同不够规范，存在法律风险。目前多数局出租合同都经过相关部门会签，补充完善合同各项条款，起到一定风险防范作用，但调查中仍发现一些不规范的问题。（1）与个体户签订的出租合同没有设定押金和预收租金的条款，造成租金长期恶意拖欠不缴的情况。（2）合同没有约定转租的违约责任和赔偿条款，承租方通过转租方式转让出租权，导致出租收入流失、欠费或者形成坏账。（六）房屋出租会计核算不够完善。部分局房租收入报账、稽核、欠费催缴等工作得不到有效落实，个别局出租收入和分摊成本核算不准，不能真实反映出租房产的收益情况。部分局房屋出租支出科目未能真实准确核算出租房屋应分摊的折旧、税金、维修费等相关费用。二、主要原因分析我省邮政房屋存量大，造成经营的固定成本增大，资产负担重，不利于培育企业的核心竞争力。（一）造成我省邮政闲置和出租房产总量较大的主要原因。一是邮电分营后我省邮政房产投资规模较大，但未作好房产的长期经营规划，造成只增房产总量，未求投入产出效益；二是...