物业经营管理精讲班第20讲讲义房地产市场的机制三、房地产市场的机制房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于整个国家的经济体制。世界各国的经济体制有两个极端，一种是自由市场经济，另一种是计划经济，还有许多国家的经济体制均介于两者之间。我国目前发展的是社会主义市场经济，在这种经济体制下，作为市场经济核心的价格机制对市场起着由醒的调节作用，但作为计划经济特征的国家宏观调控仍然对市场产生着重要的影响。随着我国房地产市场的发展，价格机制的作用在逐渐增强。人们经常使用市场供求关系曲线，通过建立起某种产品的单位价格与该产品在单位时间内的供求数量关系，来帮助了解价格机制对市场供求关系的调节作用。在利用图5—3分析价格与供求数量的关系时，有三个方面的问题值得注意，一是要有一个单位时间周期的概念，因为脱离了时间来分析供求数量问题是没有任何意义的，这里的单位时间通常是年、季度或月；二是为了分析问题方便，进行了除价格和供求数量外其他影响因素都不发生变化的假设，实际上我们很容易发现，影响需求数量的因素除价格外往往还有消费者收人变化和不同商品之间的替代关系等；三是为分析问题方便把供给和需求曲线都简化成了直线，这样做能满足定性分析的需要。从图5—3中的供给曲线和需求曲线不难看出，某种商品的单位价格上升会导致需求量的减少和供给量的增加。供给和需求曲线的交点正为市场均衡点。所对应的价格P称为均衡价格，在这样的价格下，既没有多余的供给，也没有更多的4—5需求，供给量和需求量相等，生产者和消费者皆大欢喜。我们可以通过图所示的情况，来说明这一特殊的市场概念。假如在某城市的住宅市场上，新建住宅的均衡价格为50万元，均衡供求数量为2000套。如果每套住宅的销售价格变为75万元，就会出现供给过剩从而导致住宅不能销售出去的情况，而要使市场达到均衡点正，就需要将价格下调，使需求曲线从H变到E、供给曲线从h变到正；而如果每套住宅的销售价格变为25万元，就会出现供不应求从而导致住宅供给短缺，要想使市场在每套住宅50万元的价格下达到均衡，就需提升销售价格，使需求从F减少到E、供给从f增加到E。在任何一个市场上，供给和需求曲线都能形成一个均衡(点)价格，但市场的这种均衡也有稳定和非稳定之分，如果市场价格由于某种因素的作用脱离了均衡点，但在各种市场因素的作用下又能形成一个新的供求平衡点，则这种均衡叫做稳定均衡；如果原有的均衡状态被打破后不能形成一个新的均衡点，则这种均衡就叫做非稳定均衡。稳定均衡和非稳定均衡之间的区别可以用两个受力变形后的球来说明，一个球是硬橡皮球，其受压后会变形，但压力消除后能恢复原状；另一个球是橡皮泥制作的球，其受压后也会变形，但压力撤销后不能再恢复原状。前者就是稳定平衡，后者就是不稳定平衡。当市场条件发生变化时，供求关系曲线就会发生变化。例如，住房抵押贷款利率上升或贷款价值比率下降时，如果其他因素保持不变，商品住宅需求就会减少。如图5—5所示，商品住宅需求曲线由D1变为D2，如果住宅价格仍为户，则居民购买商品住宅的需求量下降为Qa，如果开发商供给的商品住宅数量仍为Q，则市场上就会有积压的商品住宅量Q—Qa出现。然而，开发商往往要降低价格以减少其商品房积压，在降价的情况下居民会有更多的需求数量，这样就达到了一个新的市场均衡，这个新的均衡价格就是图5—5中的P1，而新的供求平衡的数量是Q1。房地产市场结构和细分第三节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系。1．总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。2．区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。3．产品结构：从经济发...