关于城镇个人住房“三阶梯房产税”框架的建议韩康（国家行政学院，北京100089）［摘要］怎样设计、构建科学合理的城镇居民房产税？这是一项牵动千百万人利益和关系国内房地产能否可持续的大事件。本文提出的“三阶梯房产税”思路框架，在很多场合和很大范围经过热烈讨论，尽管也有反对意见，但认同度的公约数很高，这种注重探究民意的研究方式是值得借鉴的。［关键词］个人住房；房产税；建议；政策调控［］F812.42［］A［］1008-9314(2014)02-0019-03［收稿日期］2014-03-25［作者简介］韩康，国家行政学院原副院长，教授，博士生导师.党的十八届三中全会《决定》明确提出，加快房地产税立法。现在社会各方面最关心的问题是，未来的房地产税应该怎么设计,什么样的房地产税才最有利于化解风险，推动社会经济可持续发展。制定房地产税是一个非常复杂的系统工程，涉及到房产税的类型区分、纳税人主体、课税对象、税率确定、记税依据和征管体制等等许多方面。本建议不是一个系统完整的税制设计方案，而是根据我们的调查研究和国际经验比较，对未来国内城镇个人住房房产税提出一个框架设计，仅供有关决策部门参考。一、先把制定我国房地产税的基本原则确定下来我们认为当前制定国内房地产税应把握三条基本原则。1.先急后缓、先难后易、先简后繁。不能设想短期内搞出一个十分系统完备的房地产税，也不能设想短期内搞出一个可以解决所有问题的房地产税，为了不拖延时间过长，应该抓住当前主要矛盾，分期分阶段完成，例如可以先制定城镇个人住房房产税，暂不涉及其他方面，也可以考虑先制定一个“城镇个人住房房产税暂行条例”，之后再加以逐步完善和系统化。2.制定房地产税的主要政策调控目标。制定房地产税的政策目标，应当按照发展问题轻重缓急原则排序，我们认为当前最重要的是，有效矫正在过度投机下支撑的房地产供求关系，消除已经在不断积累的发展风险（包括行业风险引发的金融风险），在国内房地产市场供求关系基本理顺和风险因素化解之后，主要政策目标再转向其它方面。3.借鉴国际经验和主要依据中国国情相结合。在房产税的制定、执行方面，国际经验需要认真借鉴。但我们在比较研究后也发现，中国的情况有很大差异，不能简单搬用，例如很多国家的计税依据都是房屋市场价值，但当前我国城镇居民工资收入和房屋价值差别特别巨大，对只有一套自用房者来说，即使半个百分点也无法承受，必须考虑有更加合理的办法，等等。此外，建立城镇居民不动产登记的数据信息平台，也是有效实施房产税的绝对必要条件。二、城镇个人住房“三阶梯房产税”框架主要内容第一阶梯——零税阶梯第一阶梯——零税阶梯的对象，是所有购买一套自用商品房的城镇居民家庭。国家鼓励居民购买自用商品房，税率为零，同时配套优惠贷款和利率。第一阶梯——零税阶梯，在住房面积的限制上应该比较宽松，不能比照经济适用房或廉租房的面积标准，除单独别墅外，原则上可以不限使用面积。这里的理论依据是，市场经济应充分尊重个人消费偏好的自由选择。在同等居民收入和家庭预算水平下，个人消费偏好差别极大，例如有人愿把更多钱用在旅游消费上，有人愿意花钱买好车，有人想多花钱住好一点的房子，这是市场化的个人消费选择，没有理由限制这种选择的自由度。第二阶梯——轻税阶梯第二阶梯——轻税阶梯的对象，是所有购买第二套商品房的城镇居民家庭。购买第二套商品房的性质，应判断为不是自己使用而是家庭投资行为，即获取房屋资产价值的收益，其途经可能是市场出租或资产升值。购买第二套商品房，是城镇个人住房房产税的实际起征点。根据我们的调研，国内城镇居民的中等收入人群中，有很多人都有能力购买第二套商品房，作为家庭资本投资的一个选项，由此，政府应当留出适度空间，不作为课税重点，只缴纳轻税。第三阶梯——重税阶梯第三阶梯——重税阶梯的对象，是所有购买第三套以上商品房的城镇居民。购买第三套以上商品房的性质，应判断为不是自己使用，也不是家庭投资，而是规模投资行为，即获取房屋资产价值的规模收益，其途经可能是市场出租、资产升值或资本市场交易。购买第三套以上商品房，应缴纳重税，是城...