地产基金赌博式融资

地产基金赌博式融资:饮鸩止渴?2011-06-2223:48:58:21世纪经济报道(广州)眼下房地产基金等方式为主的新兴房地产融资渠道,远没有看上去的那么风光,超高的融资成本或让眼前的风光演变成“饮鸩止渴”甚至“服毒自杀”。上周,泰发基金与复地集团北方总部签署了战略合作协议,与此同时,有消息披露,房地产私募基金星浩资本终于有了项目进展的消息。盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民6月21日在接受本报采访时说,如今的房地产基金领域很混乱,浑水摸鱼者多,但最大的隐患是过高的融资成本。“很多基金的成本高得咋舌,简直就是高利贷,这无疑埋下了内地地产基金行业发展的定时炸弹。”超高融资成本埋隐患“钱多人少,成本过高,好项目难找。”这是陈立民对目前国内房地产基金等新兴模式现状的简述。陈立民曾就职于国际房地产代理行,几年前辞职单干,目前手头也运作着一个规模相对较小的地产基金,属于国内最早一批进军房地产基金领域的人士之一。在陈看来,随着银行信贷等传统融资渠道不断收紧,房地产业资金越来越多向房地产基金、信托等拓展,尤其是房地产基金,可谓来势凶猛。统计数据显示,从去年下半年以来,房地产信托成为市场热点,不但其发行数量一度占据总发行量的30%,收益率更是超过全行业平均收益率。去年下半年国内一共发行房地产信托361只,占1307只信托的27.62%,发行规模达790.63亿,占1943.77亿的40.67%。普益财富数据显示,今年前5个月,房地产信托以256只名列第二,预期平均收益率为9.32%。但目前房地产基金规模没有权威的统计数据。“但可以肯定,房地产基金的市场容量和规模,正在快速膨胀,甚至远超地产信托。”陈立民说。陈立民透露,现在许多房地产基金融资成本普遍高达25%30%。如此之高的融资成本,需要长线运作的地产项目才具备这种可能。颇受业内关注的星光耀计划从去年9月诞生,3个月后,其首期基金封闭,汇集资金60亿元,包括世博民企馆16家核心民企在内的20多家民营企业,承诺出资27亿元,平行基金出资30亿元。参与星光耀计划的首批企业除了复星集团、易居中国等最初发起企业外,包括中天集团、巨人网络、阿里巴巴、均瑶集团、苏宁电器、万达集团、涌金集团等民营企业。“星光耀计划能够在短期内募集足够资金,有多方面因素,但复星集团本身的号召力不容忽视,而地产基金的模式在某种程度上反而成了次要因素。”有知情人士这样告诉本报,星光耀计划众多实力投资者参与的背后,是不菲的融资成本。造成地产基金高成本的原因有很多。陈立民分析,过去几年,中国投资房地产的资本一直习惯于超高的投资回报率,对地产基金高回报率的要求,就是这一惯性的反映。“尽管市场上的钱很多,也缺少丰富的投资渠道,但大部分资本并不愿意长线投资,短钱太多长钱太少。”单个的机构很难改变中国地产基金的融资现状,进而产生的一个可怕后果是:超高融资成本背后,融资的、投资的,其实都是在赌博。陈立民说,对很多如今规模庞大的国内地产基金来说,赌赢了,就是行业的“一哥”,但只要一个项目赌输了,今后就很难在这个行业立足。“我估计野蛮生长的周期不会太长,生死存亡的整合很快就会到来。”陈立民无不忧虑,短则一两年内,就会出现一些地产基金机构、公司的倒闭。按照投资周期计算,前两年推出的一些回报率超高的融资项目,一旦项目运作不成功或达不到回报率要求,就会拖垮这些公司。更让陈立民担心的是,地产基金尤其是信托等新兴地产融资产品的特点,投资者较为分散,一旦项目投资失败,很可能会出现社会事件。“随后,才会有政府部门出台政策加以规范,现在看来,这是一个无法跳过的痛苦成长周期。”项目定成败:两年内首轮洗牌高利贷赌博色彩过重的内地房地产基金,正在承受刚刚开始出现的“病变”危害。统计显示,5月份,54家信托公司共成立的284只固定收益信托产品中,投向最大的两个行业的为工商企业和房地产,产品数量分别为70只、46只,占比分别为24.65%、16.20%。自4月以来,资金投向工商企业的信托产品数量,已经连续两个月超过房地产信托。赌局还在继续,决定最终输赢的,则是地产项目能否成功。“现在国内地产基金最大的挑战,募资...

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