物业经营管理精讲班第16讲讲义总价格和单位价格四、总价格和单位价格(一)总价格总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。它可能是一块面积为500㎡的土地的价格，一套建筑面积为200㎡的高档公寓的价格，或是一座建筑面积为10000㎡的商场的价格，也可能是一个城市的全部物业的价格，或是一国全部物业的价格。物业的总价格一般不能反映物业价格水平的高低。(二)单位价格单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。价格单位由货币和面积两方面构成。1．货币：包括币种和货币单位。在币种方面，如是人民币、美元，还是港币等。在货币单位方面，如是元，还是万元等。2．面积：包括面积内涵和面积单位。在面积内涵方面，建筑物通常有建筑面积、使用面积以及成套房屋的套内建筑面积之别。此外，住宅还有居住面积，商业用房还有营业面积，出租的房屋还有可出租面积，成片开发的土地还有可转让的土地面积，成片开发的商品房还有可出售的建筑面积等。在面积单位方面，不同国家和地区的法定计量单位或习惯用法可能不同，如中国内地通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。五、实际价格和名义价格实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。．例如，一套建筑面积lOO㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：1．要求在成交日期时一次付清。2．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％。3．从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。4．约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。5．以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。在上述第一种情况下：实际单价为3000元／㎡，实际总价为30万元；不存在名义价格。在第二种情况下：实际单价为3000×(1—5％)＝2850(元／㎡)，实际总价为28．5万元；名义单价为3000元／㎡，名义总价为30万元。在第三种情况下：实际总价为(万元)(假定年折现率为5％)，实际单价为2928元／㎡；名义单价为3000元／㎡，名义总价为30万元。在第四种情况下：实际总价为30÷(1+5％)＝28．57(万元)(假定年折现率为5％)，实际单价为2857元／㎡；名义单价为3000元／㎡，名义总价为30万元。在第五种情况下：实际单价为3000元／㎡，实际总价为30万元；不存在名义价格。六、现房价格和期房价格现实中的商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。无论是现货交易还是期货交易，付款方式又有在交易达成后立刻或在短期内一次付清、按约定在未来某个日期一次付清和分期支付等，因此形成。1—4了多种组合形式，归纳为表．现货交易和期货交易的各种情形表4-1交易达成日交货日付款日和付款方式备注现在一次付清此为典型的现货交易现货交易现在现在现在起分期支付未来一次付清此称为赊销或赊购现在一次付清此称为预购或预售期货交易现在未来现在起分期支付未来一次付清此为典型的期货交易物业也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格。该物业的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的物业；当为建筑物已建成的物业时，即为现房价格(含土地价格)。物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格(含土地价格)。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格。在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓...