结合案例浅析房屋抵押权问题结合案例浅析房屋抵押权问题摘要所谓房地产抵押权是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿的权利。房地产抵押是伴随着中国土地使用权制度改革和房地产业的发展，而产生的一种房地产利用方式，也是融资风险的一种防范措施。本文结合真实案例简要的分析了房屋抵押权问题。关键词借款抵押权房屋抵押权作者简介：赵红亮，中国海洋大学在职法律硕士。中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）12-070-02一、一审情况（一）诉讼双方原告：王某某。被告：刘某某。（二）一审诉辩主张⑴原告诉称，2004年4月23日，被告刘某某以其房屋抵押，已故苏某某向原告借款2万元，月利率为2%，于2005年4月23日前偿还。苏某某因病去世。现要求被告给付原告因被告担保应当承担的担保之债2万元，利息16000元，合计36000元（利息计算至2008年8月23日）并承担本案诉讼费用。⑵被告辩称，本案已经超过诉讼时效期间，我不同意还款。（三）一审事实和证据某市人民法院经公开审理查明：2004年4月23日，原被告及苏某某（2007年5月份已去世）签订了一份借款协议书，苏某某借原告王某某人民币2万元，约定的利率为年息2%，借款期限为12个月，即2004年4月23日起至2005年4月23日止，由被告刘某某用自己所有的坐落在某市民主街海林委2组，栋号为4-12-1-27，面积为85平方米，砖木结构的房屋抵押。借款期限到期后，苏某某偿还2004年4月23日至2005年4月23日止的利息，尚欠借款本金2万元。另查，被告刘某某的房屋所有权证，已经交付给原告，现由原告持有。该房屋现由被告居住并管理，房屋的所有权未发生变化，双方当事人未办理抵押物登记手续。又查明，某市房屋产权管理处尚未开展公民之间的抵押物登记业务。上述事实有下列证据证明：证据1，2004年4月23日的借款协议书一份。证明被告用自有房屋作为已故苏某某向原告王某某借款的抵押担保；被告抵押时将房屋所有权证交付给了原告；2005年4月已故苏某某向原告支付了1年的利息。在该借款协议书上有被告的签字和画押，和见证人霍效敬的签名。证据2，房屋所有权证一份。证明被告将房屋所有权证交付给原告，用作为苏某某借款的抵押物，是被告的真实意思表示。该房屋现仍由被告居住。被告质证认为，房屋执照是我的房屋执照，房屋执照不是我给原告的，而是苏某某当天从我这骗走的。说要到银行贷款。后来我找4次也没有找到苏某某。本院依职权调取的某市房屋产权管理处主任侯宇的调查笔录一份。证明某市房屋产权管理处尚未开展公民之间借贷关系中抵押物的登记业务。（四）一审判案理由某市人民法院经审理认为：被告刘某某与原告王某某及已故的苏某某签订的借款协议是双方当事人的真实意思表示，尽管双方当事人未办理抵押物登记手续，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十九条和最高人民法院法函[2006]51号关于担保法解释第五十九条中的“第三人”范围问题的答复中“应当办理抵押物登记而未经登记的，抵押权不成立；自愿办理抵押物登记而未办理的，抵押权不得对抗第三人。因登记部门的原因致使当事人无法办理抵押物登记是抵押未登记的特殊情形，如果抵押人向债权人交付了权利凭证，人民法院可以基于抵押当事人的真实意思认定该抵押合同对抵押权人和抵押人有效，但此种抵押对抵押当事人之外的第三人不具有法律效力”，被告将房屋产权证书交付给原告，且该房屋一直由被告居住和管理，不涉及第三人的利益，原被告之间的抵押合同有效。根据担保法解释第十二条第二款“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”的规定，原告与已故苏某某之间的借款合同已超过诉讼时效期，但是原告与被告之间的抵押担保合同未超过诉讼时效。现原告要求被告承担抵押担保责任，有事实和法律依据，应予支持。主张的利息，因为借款合同中双方约定的期限为一年，对利息的约定只有在约定的期限内有约束力，对2005年4月24日以后的支付利息没有约定，且已故苏某某已经偿还2004...