中原地产：住宅成交进入五一前夕的短暂调整期，预计后市迎来爆发期一、楼市观察一周商品房成交回顾：据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（2013.4.15-4.21）商品房成交面积11.78万㎡，环比下降10.38%，同比上升27.78%。本周商品房成交套数1373套，环比上升1.55%，同比上升29.90%；成交金额11.03亿元。本周住宅成交面积10.16万㎡，环比下降15.91%，同比上升23.41%；成交套数966套，环比下降18%，同比上升18.82%；成交金额8.71亿元。本周非住宅成交套数407套，成交面积1.63万㎡，金额2.32亿元，成交均价14281元/㎡。价格方面，本周住宅成交均价为8573元/㎡，环比上升3.61%，同比上升5.99%。其中普通洋房成交均价为7248元/㎡，高端洋房均价为9657元/㎡，豪宅洋房均价为10161元/㎡，公寓均价为8904元/㎡，别墅均价为16160元/㎡。节前市场迎来一波供应热潮，新增供应创年内新高水平。随着五一黄金节点的逐步迈近，各大房企也按耐不住，推盘节奏明显加快。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞商品房供应1918套（合拼后），面积合计14.59万㎡，创下今年15周来的新供应水平。本周东莞商品房有9个项目有新增供应，供应产品线丰富，涵盖洋房、别墅、公寓、商铺、车位等。从供应的产品结构来看，80-120㎡的刚需洋房供应679套，占洋房总供应的61%，超过6成，反映刚需房源占据市场份额仍然很大。受刚需盘的带动下，个别楼盘加推改善型产品，本周有敏捷春天花园、碧桂园天麓山、万科棠樾等项目供应120-140㎡的改善洋房183套。在刚需为绝对主导的市场，改善房源显得供应相对不足。而换房一族往往是家庭型的升级购房，不急着入市，往往是通过货比三家，等待合适房源才出手。为迎合目前市场上累积的改善客户，开发商也纷纷转变营销思路，在产品推出上，加大改善户型推货力度。此外，具有投资性质的公寓因有深业欧景城个盘放量366套，占住宅供应的23%，别墅供应23套。五一来临之际，市场迎来一波供应热潮，反映开发商推货意愿强烈，全力备战五一。从区域来看，本周除了欧景城是城区项目，其余均为镇区楼盘，以临深片区的塘厦供应尤为突出，有碧桂园.天麓山、金地.博登湖、万科棠樾等项目上市。其中不乏个别三线镇区的全新项目亮相，如麻涌的信鸿熙岸花园、横沥的东成花园全新上市。开发商提前抢跑五一黄金节点，本周多个项目集中开盘。五一，往往是开启全年购房旺季的窗口。步入4月末，各大房企推货动作频出，不少项目提前抢占五一黄金节点，多个项目集中本周开盘。据东莞中原研究部不完全统计数据显示，本周东莞楼市热闹非凡，大约有30个项目推出大小不一的活动冲刺眼球。其中，联华半山湖、金地博登湖、天利中央花园、长虹百荟、信鸿熙岸花园等项目选择本周集中开盘，市场迎来一波开盘潮，一方面避免五一众多项目扎堆入市的局面，提前抢跑黄金节点；另一方面，前期认筹客户量较为理想的项目，选择快速释放一波需求，防止客户资源的流失。五一前夕，除了多个项目集中本周开盘，也有不少项目不惜重金大搞各类型的营销推广，为五一备战热身，多个项目进入储客认筹阶段，以样板房开放、销售中心开放、新品发布会和一些集聚人气的暖场活动为主要表现形式，现场人潮汹涌，如富通圣堤雅样板房开放，吉克隽逸亲临、万科朗润园二期别墅新品发布会，辛晓琪莅临、海逸豪庭2013财富管理策略，宋鸿兵对话御峰等。尽管请明星卖楼已不是市场上新鲜的活动，但已成为当下诸多开发商惯用的营销手段，能借助名人效应聚集人气，提高项目的知名度和宣传力度，从而间接为项目带来客户。本周市场频现明星营销，反映出开发商加大成本投入营销推广，全力备战五一，抢夺客户资源，出货意愿强烈。五一前夕，多个项目已抢先拉开营销帷幕，此外，本周多个未售全新项目也集中亮相，或认筹、或示范单位开放，如碧桂园柏丽湾销售中心开放、宏远御庭山营销中心开放、君悦蓝庭认筹等。五一即将来临，楼盘活动异常热闹，整个楼市的交投氛围明显升温。住宅成交进入五一前夕的短暂调整期，预计后市迎来爆发期。据东莞中原监测数据显示，本周住宅成交套数966套，环比下降18%，同比上升18.82%。本周东莞住宅有161个成交记录，比上周...