“买卖不破租赁”规则法律效果之反思“买卖不破租赁”规则法律效果之反思摘要：《合同法》第229条确立了“买卖不破租赁”规则，通说认为“买卖不破租赁”规则的法律效果是受让人代替原出租人并承受其在原租赁合同中的权利义务。该条的立法表述存在多种解释可能，通过对该条文进行目的解释发现，“买卖不破租赁”规则确立的正当性理由是维护当事人的意思自治而非保护承租人。因此，以承租人保护为基础的传统“通说”理论思考过于简单，“买卖不破租赁”规则的法律效果值得反思与完善。关键词：“买卖不破租赁”；法律效果；法律解释；意思自治中图分类号：D92文献标志码：A文章编号：1673-291X（2014）04-0293-03由于自然条件的限制和资源的分配不均衡，“耕者有其田、居者有其屋”一直被视为一种社会理想。为缓和有田者与无田者、有屋者与需屋者之间的紧张关系，租赁法律关系应运而生。在租赁法律关系中，出租人将租赁物出租给承租人后又将租赁物转让给第三人时三者的法律关系一直引发诸多争议，为对此重要且复杂的社会关系进行规范，中国《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，确立了“买卖不破租赁”规则。对该条文，学者多有批评。“中国《合同法》第229条在租赁物的适用范围上、表述上、准用性规定及效力规定上存在诸多的不完整性。”[1]《合同法》第229条共26字，看似简单，但涉及不少复杂问题，与国外主要国家的立法例相比，该条文的表述可谓“首创”[2]，立法表述稍显怪异，而租赁法律关系中出租人、承租人、买受人的法律地位如何？“买卖不破租赁”规则的法律效果为何？事关《合同法》第229条的正当性与合理性，值得深入探讨。一、“买卖不破租赁”规则法律效果之“通说”及其存在的问题多数学者认为，出租人将租赁物出租给承租人后又将租赁物转让给第三人时，租赁合同仍然存在，受让人代替原出租人加入租赁合同并承受其权利义务。“‘买卖不破租赁’适用的结果导致租赁合同法定转让，出租人退出租赁合同关系，受让人被强制加入租赁合同而成为新出租人，使得租赁合同在受让人与承租人之间继续发生效力。”[1]此说被称为法定契约承受说，为当前学界通说[3]。但严格说来，该说在理论上和实践中都存在不少问题。理论上，出租人退出租赁合同关系，买受人被强制加入，这被强制的一退一进之间，是否违背了当事人的意思自治？是否会滋生道德风险行为？是否会损害买受人预期？买受人代替出租人承受合同关系，承受的范围又是什么？受让人代替原出租人被强制加入租赁合同中承受其权利义务是否能恰到好处地实现各方利益的保护与均衡？通说不能有效地回应上述质疑。在司法实践中，根据法定契约承受说，也已经出现下列问题：出租人与承租人在租赁合同中约定租赁期满时承租人有优先租赁的权利，该约定是否约束买受人不明确（是否约束买受人取决于买受人承受合同范围的界定），案件发生争议；①由于某种原因，出租人与承租人成立租金十分低廉的租赁合同，房屋转让后，买受人不得不向承租人收取过低租金，买受人利益受到损害；②出租人在将房屋所有权转让给第三人后要求承租人搬离房屋，承租人拒绝，出租人起诉要求解除合同关系，承租人反诉要求赔偿损失，新的租赁关系存在于买受人与承租人间，出租人因与本案无利害关系而被驳回诉求，承租人反诉也被驳回，承租人正当诉求得不到解决；③职工承租单位的房屋，由于单位的房屋具有福利性质而租金往往较市场价低廉，在单位将其出卖给第三人时，买受人不能单方提高租金，只能收取原来的低廉租金，这无疑意味着买受人要为单位职工的福利买单，损害买受人利益；①现实中不同法院对租赁合同关系的认定标准各异，有法院将仓储关系认定为租赁关系，②有的法院将大楼的承包经营合同关系认定为租赁合同关系，③有的法院将联营合同也认定为租赁合同，④由于买受人必须承受租赁合同，而租赁合同又没有统一的认定标准，买受人无所适从，预期受损；等等。通说在解读“买卖不破租赁”规则的法律效果时在理论和实践方面都存在问题，已如上述。该规则的法律效果到底是什么？如何认清该规则法律效果的本来面目？或...