住宅与房地产∀#1006-3862(2008)01-0100-05!!!住宅小区车库所有权归属法定与约定之选择辨析从物权法对车库归属的立法谈起陈德豪!(广州大学商学院,广东广州,510006)∀摘要#结合物权法关于车库归属的立法规定,对以约定方式确定住宅小区地下车库、车位归属的合法性与合理性进行了分析,指出应根据小区配套设施有无独立确权的法律基础对其进行分类,区别立法,并具体给出了法定小区配套设施所有权的制度设计,揭示了立法清晰界定小区地下车库等设施归属的制度意义。关键词#住宅小区;车库;所有权;物业管理∀#F29333!!!∀文献标识码#A1!引言!!住宅小区中地下车库、楼下架空层等的权属纠纷是当前社区矛盾的焦点之一,也是影响和谐社区建设与发展的重要因素。从全国人大公布的中华人民共和国物权法(草案)第一次征求意见稿规定会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。%,正式出台的法律稿规定建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。%,始终坚持了小区规划配套的车库、车位所有权以约定为据确定归属的原则。但按照制度经济学理论,当一方的选择影响到另外一方时,A的机会就是B的制约因素,反之亦[1]然,因此,存在大量合作与冲突的机会。故此,这种以约定方式界定居住区车库、车位归属的制度安排,会否导致建设单位与购房人间冲突增加,值得研究观察。阿兰斯密德在其著作制度与行为经济学中文版序言中写到:对于∃产权分配机会%,每个国家都有必要根据其历史与未来确定满足谁的利益更有价值。因此,对车库一类住宅小区必要的生活配套设施,是允许当事人通过出售、出租或附赠方式约定所有权归属?还是应该遵循物权法定的原则,依据不本文所说小区车库%可以推至公寓大厦等区分所有权物业的配套车库,并且主要指按规划标准要求建设的地下车库。同情形直接由法律规定其属于购房人、建设单位或相关当事人?物权法对此类对象物采用不同的立法原则会满足保障谁的利益?能否收到明晰产权、保护产权、定分止争之效?值得认真探究。2!选择约定之多纬度解析!!选择以约定方式确定车库等的所有权归属,面临一系列法律和技术问题,涉及车库等小区配套设施的归属能否约定、如何约定、约定是否有效可行等问题。约定有---本文于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---效、可行的前提是合理合法、易于操作。以下分析这样的前提是否存在。2.1!选择约定之合法性分析虽然境外不少国家和地区基于土地可以私有和房、地使用权可以分离的产权制度,容许发展商售房[2,3]时约定地下车库的归属或专用权。但是,分析我国内地小区、公寓大厦一类区分所有权物业的地下车库归属能否约定,必须基于我国自身的法律法规。我国已出台的相关法律、法规、规章,虽未直接规定车库等配套设施的所有权归属,但普遍遵循房地一体的原则,判断车库等所有权归属的内在法理是清晰明确的。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第23条规定:土地使用权转让时,土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第24条规定:地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使城市发展研究15卷2008年1期UrbanStudiesVol.15No.12008100!陈德豪等:住宅小区车库所有权归属法定与约定之选择辨析住宅与房地产用范围内的土地使用权随之转让。中华人民共和国城市房地产管理法第31条规定:房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第41条规定:房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权力、义务随之转移。城市房屋权属登记管理办法第6条规定:房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。刚出台的物权法第146条规定:建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第147条规定:建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内...