台山·地王广场招商执行案台山招商运营部2009年11月目录前言………………………………………………………………………………3第一章项目定位回顾一、总体定位………………………………………………………………………4二、市场定位………………………………………………………………………4三、功能定位………………………………………………………………………4四、档次定位………………………………………………………………………4第二章业态布局及目标商家一、业态规划与物业结构合理化分析……………………………………………5二、各层业态布局规划……………………………………………………………10第三章招商总体策略一、招商总体策略…………………………………………………………………11二、招商执行策略…………………………………………………………………12三、租金收益合理化策略…………………………………………………………15四、招商优惠政策…………………………………………………………………17第四章招商阶段及执行策略一、招商步骤合理化策略…………………………………………………………18二、招商流程………………………………………………………………………22三、招商具体阶段划分……………………………………………………………22第五章营销策略一、推广策略………………………………………………………………………26二、传播策略………………………………………………………………………30三、品牌策略………………………………………………………………………30四、造势策略………………………………………………………………………31五、媒体推广计划…………………………………………………………………31第六章招商细则综述总结陈述………………………………………………………………………32前言随着人们生活方式的改变，现代人群众对消费的需要与发展造就了一个个新的业态及商业模式，被业界称为商业地产——是指开发商作为投资主体直接参与的，为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。以mall为代表的商业地产招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店。实现一站式集购物、娱乐、休闲、饮食、文化、办公等多功能商业场所。准确的项目市场定位和完美的商业需求与物业结构结合才是持久经营和长期利益共赢的唯一前题。商业物业的共性在于经营商，投资商，开发商三者构成的和谐运营。三大主体对项目本身的商业经营造成实操阻碍原因分析如下：开发商：以销售为目的，对价值期望较高，项目交通位置、硬件标准、有潜在的优越性，投资成本因素等。投资商：对回报价值期望过高，因对商业物业经营本质的理解较为短浅，对商业物业经营过程的认识不深，无法接受运营过程前期小回报或者无回报的事实。从而干涉了项目运营的实质工作。经营商：由于受到上述两大主体的影响导致在经营中和业态组合中不能够按商业惯例和常规实施。商业地产核心价值在于项目长期稳定的租金收益，唯一准则是运营中对商户进行合理调整使之经营保持的良性循环。第一章项目定位回顾一、总体定位台山地王广场—多业态、多功能、体验型、一站式的，“中高低”档次齐全的开放式人文商业街区一座旅游之街一座文化之街一座休闲之街一座商务之街一座购物之街集时尚、购物、餐饮、娱乐、文化、休闲、旅游、观光于一体，是台山唯一的、先进的、难以复制的，代表着台山城市发展的最高最新形象，一个体验式消费、享受式休闲的尊尚空间及高尚社交的首选场所，是国际旅游、国内旅游、文化交流的重点推荐景点。二、市场定位满足来台旅游者、台山市以及五邑地区中高端的消费群体需要，打造成为台山市的最高档旅游、购物休闲步行街。三、功能定位商品档次、业态组合和购物环境等方面，全方位超越台山现有购物场所,台山市第一个真正意义上集休闲、娱乐、饮食、购物、商务、旅游为一体的“一站式”休闲购物中心四、档次定位a)整体中高档基本以目前台山较高档或者还没有被引进的知名品牌为主。b)超市大众化满足台山普通市民的日常生活需要，尽量选择有较强实力又比较大众化的...