物业税对房价的影响浅析摘要：物业税是今年“两会”期间讨论的热点问题。本文通过对相关研究进行文献综述对比分析国内外房地产行业相关数据，总结归纳我国房地产行业现状及存在问题，进而分析物业税开征的意义；同时运用税收转嫁于归宿理论，分析了物业税在供应者和需求者之间的税收转嫁和归宿及其决定因素，并讨论了在房地产开发阶段和阶段物业税对房价产生的影响。关键词：物业税；房价；税收转嫁；税收归宿一．引言2003年十一届三中全会明确提出了“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”，从此，物业税成为政府部门、学术界及房地产商关注的焦点。在去年12月底举行的2009中国财税改革年度论坛上,财政部税政司副司长王晓华表示,经过6年多的模拟评税试点实践,物业税的开征条件已经逐步成熟。今年3月，国家税务总局已经将开征物业税的具体方案提交“两会”审议，物业税的开征成为两会的重点讨论问题。二．文献综述1．物业税的概念界定刘洁、李文指出，物业税在不同国家和地区又称为“财产税”、“不动产税”“地方税”或“差饷”,主要针对土地、房屋等不动产要求其承租人或所有者每年都要缴付一定的税款,税款随市值的增高而提高。吴俊培认为，物业税实际上和财产税的含义是相同的，前者在东南亚国家和我国的香港地区使用；者则是英语国家“PropertyTax”的中文翻译。因此，“物业税”和“财产税”是同一概念的不同表述。2.物业税的征税环节及征税范围北京大学中国经济研究中心在征税环节上对物业税进行了认定，他们认为物业税是针对土地、房屋等不动产在其保有环节征收的税种，其税收性质为财产税，征收的对象是纳税人的财产。简而言之，所谓开征物业税，就是指政府对房地产保有阶段的课税行为。薛培红认为，根据开征物业税基本框架要求，物业税的总体规模应与现行的房地产税和房地产开发建设环节收费基本相当，以保证地方经济建设的需要，因此可以将土地出让金及现有房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税、土地增值税等的征收数作为应征物业税的总额进行测算，同时考虑到农村地区大部分物业实行零税率税收优惠，对开征物业税的影响较小，在运算中暂不体现。3.关于物业税的争论许多学者认为我国现行房地产保有环节存在诸如税率设计不合理、收人比重低，.财政功能不强、两套税制等问题。而物业税的出台则是解决这些问题的良药。他们认为物业税在理论上可以改变不合理的游戏规则，其征收的基本原则是科学测算现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当，让所有的参与者更合理地受益。对于这一点，学界存在较大的争议。支持者如赵晋琳、程瑶、章冬斌，他们认为，此举能够将土地财富平均分配到每一届政府手中，地方政府可拥有稳定的资源，还可分享房地产的增值保值，购房者则能降低资金成本，开发商可以减轻筹资压力。也有很多人反对这一观点，陈志勇、姚林认为，土地出让金是政府拥有土地所有权在经济上的一种体现，从本质上讲属于地租的性质，如果将其纳入物业税中，就会造成税费混淆。同时，虽然物业税的开征降低了购房成本，但其使用成本却增加了，同时可能会刺激土地投机。三．我国现行房地产税制分析1．我国现行房地产税收概况现今，我国的房产税只是对盈利性企业的房产和出租的房产征税，而对非盈利组织、政府公共部门、居民自有住房的房产都是免税的。在征税房产中，计税依据也是不统一的，盈利性企业房产的计税依据是房产的原值；而对出租的房产则采用租金。在市场经济中，房产价值是被不断折现的过程，因此从效率的角度看应该对房产的现值征税而不是对房产的原值征税。其次，从房地产经营流通环节上入手，我国房地产在市场中的参与活动课分为开发环节、占有环节和交易环节具体情况见表1：表1我国房地产税收流程图开发环节占有环节交易环节耕地占用税土地出让金契税印花税城镇土地使用税房产税契税营业税印花税土地增值税城市维护建设税2.我国现行房地产税收主要问题2.1房地产税收覆盖范围不够广泛一方面，我国现行房地产税没有包括个人所有的非经营性房产等一些基本的房地产项目。然而，...