中国城市“房价-地价”内生影响理论及微观实证检验摘要：政府行为在中国城市住房市场中的影响不可忽视。本文从地方政府垄断管理土地的现实条件出发，基于实物期权理论和城市经济学理论建立了中国城市“房价-地价”内生模型，提出了表征政府行为对市场干预程度的“转化系数”β，从理论上论证了由于政府行为的存在使得城市住房价格和土地价格之间存在相互影响，同时证明了在一定条件下政府关于土地收入用途的主观安排会抬高住房价格和土地价格。为了检验理论推断的正确性，本文采用北京市街道层面的住房项目和地块微观数据，测量出了北京市的“转化系数”β，其结果符合理论预期。此外实证结果还显示，北京市政府的土地收入用途安排确实抬高了住房价格，抬高幅度不超过4.25倍。关键词：住房价格土地价格实物期权政府行为土地收入1引言毋庸置疑，无论对于政策制定者还是房地产市场参与者，搞清楚房价与地价之间的关系都是极为重要的。国内关于房价与地价关系的研究已有很多，其中绝大部分研究采用计量经济学方法检验房价与地价时序数据的统计关系[1-3]，也有少部分研究尝试从理论分析出发解释房价与地价之间的经济规律[4,5]。实证方面，由于理论支撑相对不足，大部分实证研究的结论之间差异较大，往往纠缠于在长期或短期中谁是统计上的原因等问题，并未一致提出房价和地价之间的明确关系。在理论方面，现有研究主要是直接运用新古典理论中的需求理论和供给理论进行弹性分析或均衡分析，讨论房价与地价的内在联系。这种做法尽管中规中矩，但往往假设条件过于宽松，忽略了现实房地产市场中的许多特征，而这些特征恰恰可能影响理论分析的结果，甚至影响理论的适用性。相反，如果运用更为细致的理论工具分析房价与地价之间的关系，可以将现实的房地产市场特征更好地抽象为分析条件将理论分析的假设条件严格化，从而得出更有意义的结论。实际上，在自由市场条件下，地价与房价之间的关系可以在实物期权理论的框架下很好地解释。土地开发具有实物期权特征[6,7]，土地实物期权的标的物是房屋，因此对于地价来说，房价是外生的，地价决定于房价。但是，由于中国城市土地由地方政府垄断管理，土地收入由政府集中用于城市基础设施建设和公共服务支出，而在城市经济学的理论框架下，开放城市的房价恰恰决定于城市基础设施和各种机会的提供，因此由于政府行为的参与使得在中国城市中地价可以在一定程度上逆向影响房价，从而使得房价内生化了。这一特殊的市场条件必须被考虑在理论分析的假设之中，否则将很难得出关于中国城市房价与地价关系的准确结论。为此，在政府对于土地收入用途存在主观性安排的现实条件下，我们的研究首先基于实物期权理论和城市经济学相关理论，提出了中国城市“房价-地价”内生影响模型，并从理论上较为详细地分析了政府行为对于房价和地价的影响，发现在一定条件下政府行为确实将会抬高房价和地价。这一模型本质上是将经典土地实物期权定价模型在中国城市制度条件下的扩展。在理论分析结果的基础上，我们以北京市住房项目和地块的微观样本数据对模型的预测结果进行了检验。检验结果表明，北京市政府对于土地收入用途的安排抬高了北京市的房价和地价；平均抬高幅度为4.25倍（相对于理想情况）或2.57倍（相对于较好情况）。本文提出的内生模型可以作为分析中国城市房价和地价内在变化规律的框架之一。为了理论和实证分析的方便，除特殊名词外，下文将“房价”限定为住房价格，并相应以土地价格表述“地价”。后文中，第二部分是主要是对住房价格和土地价格之间内生影响机制的理论分析，并提出“房价-地价”内生影响模型；第三部分主要是对理论分析的可检验推断进行实证检验；第四部分是结论。2中国城市“房价-地价”内生影响理论2.1土地价格决定的经典期权理论实物期权的思想来自于金融期权，Titman[6]借用金融期权中的二叉树方法首次讨论了土地的定价问题。土地之所以具有期权特征，主要源于三个条件[6,8,9]。首先，土地的开发具有可扩展性（Expendability）。这一条件看似显而易见——住房建设本身就是对于土地的“扩展”投资，但如果没有这一可扩展条件，土地就将从根本...