泗洪农贸市场全程运作的策略

泗洪农贸市场全程运作策略无锡胜地置业咨询有限公司2011年7月6日目录前言:项目背景第一章:项目定位策略一、项目SWOT分析二、项目市场定位三、项目业态定位四、项目推广定位五、项目客户群体定位第二章:项目招商策略一、招商基本思路二、招商政策三、招商执行策略四、招商利益点整合五、招商准备工作第三章:项目销售策略一、销售策略二、销售排期第四章:项目推广策略一、基本思路二、卖点分析三、广告诉求点四、媒体组合策略第五章:项目盈利模式前言泗洪农贸市场项目是2011年泗洪县政府大力扶持的大型商业地产项目。从总体上看,本案具备了政策优势、区位优势、定位优势、市场优势、前景优势等诸多优势,项目的成功从理论上讲已初见端倪。我们认为本案的销售推广工作的核心应该是政府支持+概念化包装炒作+专业商业运作的三位一体的系统工程,三者相辅相成,互为依托,只有每个环节都不出问题,项目才能确保成功!项目背景1、政策背景随着泗洪旧城改造的脚步加快,市政府有关部门将大力推进农贸市场的配建工程建设。城区占道菜市将有计划的全部拆除,并按“拆一建一”的大致要求,2011年底城区内将修建8至10个永久性农贸市场(不包括大棚市场)。泗洪将掀起一场农贸市场建设“革命”。2、农贸市场超市化发展历程地点——从室外到室内的迁徙;形态——从简陋到精致的蜕变;经营管理者——从街道办事处到民营企业的交接。3、市场投资背景分析3.1市场投资综述泗洪近几年商业形态同质化严重,导致许多商家经营惨淡。作为农贸市场则不一样,首先这里是已形成了人气、商气,是极有实际需求的成熟的市场,同时政府“菜篮子”工程的实施,违章占道经营的取缔,无疑是投资农贸市场的有力保证,商家的经营自然有利可图。鉴于独占性、快速成长性和投资风险小的因素国内不少城市的室内农贸市场已悄悄成为中小投资客的新宠。农贸市场超市化是泗洪旧城改造和整顿市容的产物,由于此类项目符合城市规划和政府政策导向,且涉及“菜篮子”工程,所以收益稳定,基本没有投资经营的压力。3.2、农贸市场投资形成四大模式模式一:农贸市场+住宅。在此类产品开发上开发商将其一或一、二层建成了农贸市场。农贸市场成为了住宅和周边居民的生活配套产品。模式二:农贸市场+专卖店。在此类产品开发上开发商将农贸市场与专卖店相结合,使二者的商气人气聚集相互相承。模式三:综合商场。除农贸市场建筑面积4000多平方米的主体外,临街还设置了一排面积从10~50平方米的综合性营业商店。模式四:休闲中心。地下停车场+农贸市场+超市+休闲娱乐中心。3.3、农贸市场的投资营运模式BOT模式:由政府委托开发商开发或者改建,政府拥有产权,开发商拥有一定年限的使用权。这种方式下,开发商将手中的使用权转卖出来。“产权式”:将农贸市场等配套作为土地拍卖中规划的条件,使菜市完全和其他的商业地产一样,产权、使用权、经营权三权合一。项目的营销思路通过对泗洪目前的农贸市场营销手段和策略的调查分析来看,虽然农贸市场逐渐成为房地产开发的一个组成部分,一个新的产品,但是在农贸市场市场的营销手段和策略上依然停留在“农贸市场”这个显而易见简单性质上,未能充分发掘农贸市场这样的产品的潜在商业价值,在营销策略上不够重视,缩手缩脚的进行营销,也就是说从营销的角度上没有足够的投入和重视。因此我们在本案的营销策略上,要打破固有的思路,我们不能将本案视为仅仅是农贸市场,从一个新的角度来设计和开展本案的营销,将农贸市场的营销提升到一个新的高度。但是,销售物业以出让经营权的方式销售或以产权式销售,是决定投资者接受度的关键。由于产权式销售使消费者拥有了铺位/铺面的产权,保障性强,容易受到投资者高度认同;而仅仅是出让经营权,对投资者来说,个人利益的保障相对比拥有产权的保障来说,变得不够稳定,因此,投资者的接受度会大幅度降低。第一章:项目定位策略一、项目SWOT分析1、项目优势分析优势一本案地理位置优越,具有很好的商业口岸价值;优势二本案背靠一个相对比较独立的居住区,目前无正规的农贸市场;优势三农贸市场在一定范围内,在政府规划上具有唯一性,不存...

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