西蒙地产（二）：VS中国最大商业地产万达---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---西蒙地产（二）：VS中国最大商业地产万达来源：i美股作者：王钦中国最大的商业地产商是万达，而北美最大的零售商业地产商是西蒙地产，西蒙是标准普尔500指数成分股之一，2010年底市值约300亿美元，超过美国前五名零售地产公司中另外四家公司的总和。2010年，西蒙集团营业收入约40亿美元，净利润7.5亿美元。本文是西蒙地产系列文章之一，主要对比西蒙地产和中国最大的商业地产开发商万达。作为美国商业地产商的标本，一个问题很自然的吸引我们：西蒙与万达这样的国内商业地产开发商相比，主要区别是什么？这个问题太大，但如果只是做最简单也最草率的比较，可以这样来看：西蒙首先是一个房地产信托投资基金（REIT），其次是一家商业物业管理公司，最后才是一家房地产开发商；而万达，首先是一家地产开发商，其次是一家进行相关多元化发展的综合性企业。从持有物业规模上来比较，截至到2010年12月31日，西蒙在全球范围内共持有393处物业、大约2450万m2的可租赁面积。对比万达，由于万达不是上市公司，没有准确的年度数据。从公开来源的数据中得知，到2010年底，万达商业地产公司持有开业收租物业面积566万平方米，计划到2012年开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米，预计年租金收入70亿元（来源于万达官网，2011年7月）。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---但是从销售收入上来比较，西蒙集团2010年的销售收入合计约39.6亿美元，按当期汇率折算约261亿人民币。而万达集团2010年的销售收入达到770亿人民币。换而言之，万达持有的物业和可租赁面积不到西蒙的一半，但收入却是西蒙的两倍以上。这一事实反映，两者之间的主营业务和盈利模式存在根本性的区别。上一篇分析中，我们重点探讨了西蒙地产持有的主要物业及其分类，这一篇，我们着重分析侧重于西蒙的企业性质、盈利和商业模式，并与万达做一个系统的比较。基本性质：房地产投资信托基金VS.综合性房地产开发商在美国，房地产投资信托基金（realestateinvestmenttrust，简称REITs）通常是拥有、并在大多数情况下运营和管理商业不动产，例如酒店、购物中心、办公楼和厂房等，并以此获取租赁收入的公司。也有一些房地产投资信托基金专门为房地产开发投资提供融资。REITs结构设计提供了与股票市场上的共同基金类似的房地产投资架构。---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，第一种是特殊目的载体公司(SpecialPurposeVehicle，SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。前者类似于私募，后者类似于股票。西蒙正是属于上述第二种运作方式的REITs。REITs可以公开或私募发行。绝大多数公开发行的REITs都在公共证券交易所上市。根据2005年的数据，通过美国证监会注册，并在纽约证券交易所（NewYorkStockExchange）上市的REITs有169只；在泛美证券交易所（AmericanStockExchange）上市20只；在NASDAQ交易所（NasdaqNationalMarketSystem）8只。西蒙最早也是以商业地产开发起家，1993年12月，西蒙完成了REITs行业当时规模最大的IPO并在纽交所上市，共筹集到资金8.399亿美元。后来，经过多次并购重组，目前是北美最大的REITs。REITs可以划分为权益型（EquityREITs）、抵押型（MortgageREITs）或者混合模式（HybridREITs）。权益型REITs直接经营具有收益性房地产的投资组合，主要收入来自租金，或买卖房地产的交易利润。权益型REITs投资组合有很大不同，常见投资的房地产类型包括购物中心、公寓、医疗中心、写字楼、工业区、酒店、游乐区或混合型态等等。抵押型REITs主要是扮演金融中介的角色，将所募集的资...