企业反思商业模式，行业加速内部整合-正略咨询相对于2009年的市场全面回暖，2010年的房地产市场可谓跌荡起伏，1季度楼市成交保持了09年的火爆势头，量价齐升。但4月份后风云突变，两轮宏观调控——史上最严信贷政策、限购令的出台以及房产税将试点开征的传言使得楼市成交大幅波动。近几年，在政府大力调控、社会高度关注的背景下，地产企业的发展环境日趋复杂，因此，每个地产企业都应重新审视自身发展，决定未来在日趋激烈的竞争中何去何从。冰火淬炼，企业反思商业模式：2010年，调控政策持续收紧，地产行业的现金流受到较大影响，以高杠杆和高资金流入进行简单粗暴的扩张方式已不再适用于企业的长期发展秉持理性的发展思路，选择专业的投资方向及适度的扩张步伐，确保资金流与产品的同步发展，是企业下一步发展的关键。经历了近二十年的野蛮生长后，模式，将超越扩张，成为地产企业应当重新思考的问题。优胜劣汰，行业加速内部整合：2010年，多重压力考验企业持续稳定发展能力，企业的经营业绩出现分化，规模效应逐渐显现。集中度的进一步提高，揭示了房地产行业由跑马圈地进入了弱肉强食时代，调控在影响企业业绩的同时，也带来了整合机会。短兵相接下，企业的综合实力将取代资金及土地，成为竞争关键。这一年，并购事件频繁发生，行业整合已悄然来临。本文来自正略咨询，更多信息请关注官方微信（微信号：zlzxwx）一、2010年蓝筹地产企业发展点评1、企业规模加速增加，部分受益于上年市场，部分受益于良好预期2010年蓝筹地产总资产实现了49%的增长，增长水平远高于2009年，保利、龙湖、恒大等公司实现近70%的资产规模增长。同时，净资产的增速仅为24%，低于2009年32%的水平，这说明在2009年较好的市场刺激下，地产公司对市场持有错误的良好预期，纷纷加大投资步伐，举债投资，但受到政策影响，实际业绩增长和经营收益则低于预期。图1：蓝筹地产企业平均总资产与净资产对比图进入统计的蓝筹地产中，总资产规模超过千亿的有5家，超过五百亿的有15家，万科更是超过2000亿元，达到历史性的2156.4亿元，位居榜首。图2：蓝筹地产企业平均合约销售额、主营业务收入及销售面积对比图从销售收入来看，2010年蓝筹地产企业合约销售额、销售面积均有所增长，但增速低于2009年，主营业务收入的增幅略高于2009年，主要是基于2009年销售大热背景下的结算收入增加。此外，合约销售额的增幅虽较2009年有大幅下降，但仍达到了39%，相对于仅5%的销售面积增幅，可见在政策的重重压力下，蓝筹地产企业实际完成销售的单价仍有显著增加。在经营业绩提升的同时，2010年蓝筹地产企业的市场占有率进一步提高，达到15.7%，与此同时，地产行业的集中度进一步提高，TOP20企业的销售额占有率由2009年的17%提高到18%。地产行业集中度的提高意味着企业规模效应开始显现，行业竞争逐渐从跑马圈地进入弱肉强食的时代，未来竞争将进一步加剧。2、经营效率略有改善，仍需进一步提高2010年，企业净利润率及净资产收益率均有所提升，其中净资产收益率提升幅度较大，但该数据的增加部分得益于负债率的提高。计入统计的20家蓝筹地产企业中，有16家企业的净资产收益率高于上年水平，13家企业的利润率高于上年水平，整体来看，经营效率有一定提高。其中总资产排名前十位的地产企业平均净资产收益率及净利润率分别为19%及22%，略低于整体水平。图3：蓝筹地产企业平均净资产收益率、净利润率对比图2010年，蓝筹地产企业总资产周转率略高于上年，但提高不大。在计入统计的20家蓝筹地产企业中，仅有7家企业的总资产周转率高于平均水平，其余企业均低于平均水平，地产企业整体运营效率仍有待提高。基于2009年的良好业绩，2010年蓝筹地产企业纷纷加大了土地储备和开工进度，同时政策调控下销售受阻，导致存货快速增长，因此总资产周转率增长不明显。总资产排名前十的地产企业平均总资产周转率为0.26，略高于整体平均水平。图4：蓝筹地产企业平均总资产周转率3、企业拓展加速，土地储备充足2010年，蓝筹地产企业进入城市数量增加较为明显，从平均15个城市增加至19个（下述数据统计来自于有该项数据的10家蓝筹企业），尤其是远洋...