物业经营管理精讲班第29讲讲义内容提要一、内容提要：1、财务管理概述2、财务报告分析3、物业管理绩效评价4、绩效评价的主要方法5、物业管理报告二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对财务管理、财务报告分析、物业管理绩效评价、物业管理报告等内容、方法的熟悉程度，以及物业经营管理中财务与绩效管理的能力和知识水平。考试的基本要求：掌握：物业管理绩效及绩效评价、物业管理绩效评价的主要类型、物业管理绩效评价的指标体系，物业管理报告的类型及内容构成，编写物业管理报告。熟悉：财务管理的对象、目标、内容和手段，物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达方法，物业管理报告编写中的注意事项。了解：财务报告的构成与内容，财务报告分析的主要形式，财务报告分析的主要方法与一般过程，绩效评价的主要方法。财务管理概述第一节财务管理概述一、财务管理对象财务是指企业为了达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系。因此，企业财务管理是指对企业财务活动和财务关系实施的管理，企业财务管理的对象包括企业财务活动和各种财务关系两个方面。(一)企业财务活动企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹集、运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约环节。(二)企业财务关系企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系，包括以下几个方面：(1)企业同其所有者之间的财务关系。(2)企业同其债权人之间的财务关系。(3)企业同其债务人之间的财务关系。(4)企业内部各单位之间的财务关系。(5)企业同职工之间的财务关系。(6)企业同国家机关之间的财务关系。二、财务管理目标财务管理目标又称理财目标，是指企业进行财务活动所要达到的目的，是评价企业财务活动是否合理、有效的标准。财务管理目标为企业财务管理工作确定了基本的方向，是物业管理企业经营管理成功的前提。一般来讲，财务管理目标有总体目标和具体目标两个方面。(一)财务管理总体目标财务管理总体目标是企业全部财务活动需要实现的最终目标，它是企业开展一切财务活动的基础和归宿。根据现代企业财务管理理论和实践，最具有代表性．的财务管理总体目标主要有以下几种提法：1．利润最大化利润额是在一定期间内企业全部收入和全部费用的差额。利润最大化是指物业管理企业占用和消耗尽可能少的资产，为社会和业主提供优质的管理服务，获得最大的利润。2．资本利润率最大化或每股利润最大化资本利润率又称净资产收益率，是企业净利润与资本(即净资产或所有者权益)的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能力。每股利润也称每股盈余(或权益资本净利率)，是税后净利润与普通股股数的对比数。3．企业价值最大化或股东财富最大化企业价值又称企业市场价值，是指企业在持续经营期间所能获得的净利润的现值。企业价值最大化，是指企业通过合理的经营，采用最优的财务管理政策和手段，对经营期内净利润，在考虑风险和资金时间价值后加以计量，不断增加企业财富，使企业价值达到最大。(二)财务管理具体目标．财务管理的具体目标是指企业各项财务活动中在贯彻财务管理总体目标要求下的目标，它取决于财务管理的具体内容。财务管理的具体目标可以概括为以下三个主要方面：1．筹资管理目标企业筹资管理目标，是在满足物业经营管理所需资金的前提下，以较低的。)或较多的资金(筹资成本和较小的筹资风险，获取同样多的资金．2．投资管理目标企业投资管理目标，是以较低的投资风险与投资投放和使用，获取同样多(或较多)的投资收益，也就是取得投资效益的最大化。3．利润分配管理目标利润分配管理目标，是在企业进行利润分配时，正确处理企业相互利益主体之间的经济利益，合理确定利润的留存比例以及分配形式，以提高企业的潜在收益能力，从而提高企业的总价值。三、财务管理的内容财务管理的内容是指财务管理具体从事哪些方面的工作。根据企业财务管理的对象和目标，结合物业管理企业财务管理的实际情况，财务管理的基本内容可概括为如下方面：(一)筹资决策(二)投资决策(三)利润分配决策四、财务管理的手段要逐步实现企业理财手段与...