营销管理部主导流程一、项目定位策划流程1.项目定位策划流程图2.项目定位策划作业指引2.1目的通过市场调研，对项目进行定位，形成报告文本，控制经营风险的同时，为项目的后续设计、营销策划和销售工作提供依据。2.2范围适用于项目论证阶段至消费者完成购买产品期间，对项目进行的由初步逐渐深入的项目定位工作，用以明确产品形态、主题和建设指标。2.3术语和定义2.3.1项目初步定位：对市场和项目目标客户的组成及其需求进行分析，形成项目发展的主题以及产品组合形态的初步定位；用以支持概念规划设计工作的开展，主要通过《项目初步定位报告》来体现；2.3.2项目细化定位：在项目定位初步完成的基础上，对产品特征进一步细化，并补充说明卖场特点，产品建设指标等要件；以进一步支持方案设计工作的开展，主要通过《项目定位细化报告》来体现2.3.3建设指标：项目各类型物业、户型的量化指标和比例关系。2.4职责2.4.1所辖公司策划部（1）组织项目市场定位调研工作；（2）组织编制《项目初步定位报告》；（3）组织项目细化定位评审会；（4）组织编制《项目定位细化报告》；（5）执行和监督《项目定位细化报告》的实施；2.4.2营销管理部（1）组织与指导区域公司策划部开展项目市场定位调研工作；（2）控制项目定位的方向；（3）指导项目定位报告的编制；（4）参与评审，提供审核意见。2.4.3投资部（1）确定意向性目标地块；（2）组织项目可行性研究，编制《项目可行性研究报告》；（3）立项后，负责土地的获取；2.4.4规划设计部（1）根据项目定位的逐步确立，有序地开展各阶段的设计工作；（2）在项目定位初期，进行产品技术研究，提出初步规划要点；（3）参与项目定位评审。2.4.5工程管理部（1）根据项目定位报告，对工程成本，开发费用进行测算；（2）参与定位评审；（3）提出工程技术方面的意见；（4）根据定位报告，从成本角度提出成本控制要点。2.4.6财务管理部（1）配合完成定位方案的各项财务评价；（2）配合计算或核对各项经济指标。2.4.7所辖公司总经理（1）组织编写《项目开发总体计划》；（2）审核《项目初步定位报告》；（3）审核《项目定位细化报告》；2.4.8分管营销副总（1）审阅市场调研报告；（2）审核《项目初步定位报告》；（3）审核《项目定位细化报告》；（4）审核项目定位调整方案。2.4.9集团总裁（1）审批《项目定位细化报告》；（2）审批项目定位调整评审意见。2.5流程说明2.5.1项目论证阶段（1）投资部在确定目标地块后开展土地调研工作，组织各部门开展可行性研究，编制《项目可行性研究报告》（2）营销管理部与所辖地产公司策划部进行市场定位和产品调研工作，汇总市场调研资料，形成报告，提供给投资部作为参考依据。（3）投资部按照集团决策层的决策意见获取土地。2.5.2编制项目定位初步报告阶段（1）《项目定位初步报告》编写的前期准备①土地获取后，由投资部根据集团决策委员会的意见，确定项目是否立即开发，如非立即开发项目，作为储备项目；如立即开发，则在项目签约后15日内，由策划部牵头组织营销、设计、工程、成本、财务等相关领导成立项目定位小组。②策划部根据投资部提供的项目基本土地资料及前期调研资料，安排人员现场踏勘考察，确定市场调研的范围、重点，编制项目定位计划和时间节点表，收集与项目相关的各项目信息。基本资料包括：a)用地红线图（含地形地貌）；b)用地区域的控制性详细规划；c)周边建设项目分布图。③现场踏勘主要是了解基地自然状况、四至范围、用地条件、周边配套情况，以便于分析项目的优劣势；④市场调研主要包括对项目周边二至三公里范围内可售、未售项目以及与项目的主力客源可能形成直接竞争的项目，以及周边市场需求及客户资源调研。市场调研完成后应填写《楼盘市调表》。⑤每次调研完成后，策划部必须完成一份《市场调研报告》，由策划部经理审核以把握调研报告的质量，并提交营销总监审核。报告内容应包括：a)调研的目的和范围；b)重点地块所在城市房地产市场总体状况和产品特点；c)市场结构及拟开发物业同业态楼市市场情况；d)目标客户购买力和市场预期；e)区域市场定位和房地产市场情况；f)项目基本情况；g...