购物中心体验式业态经营现状--戴德梁行购物中心体验式业态经营现状--戴德梁行提要：增加招商压力和难度，尤其当体验式业态是主力商户时，其招商进展对项目整体招商进展及工程结构影响较大更多精品：客服购物中心体验式业态经营现状--戴德梁行时下，我们经常会在商业地产相关的报道和消息里听到“体验式”这个词。“体验式”的产生，是源于商业零售行业的不断发展升级，以及消费者对于购物场所的要求日趋多元化。越来越多的消费者已经不能满足于仅仅在商场购物，而是呈现出休闲、运动、娱乐、就餐、培训等多方面的消费诉求，同时，消费者对于购物环境的要求也越来越高。在这种背景下，“体验式商业”应运而生。所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。“体验式商业”最常见的载体是购物中心，因为购物中心在建筑设计、空间品质和经营模式上更易于实现“体验式”的要求；同时，购物中心在业态组合上的丰富性和多元化，也为体验式业态的存在提供了契机。有一组数字最能够说明传统商业与体验式商业的本质区别：以百货为代表的传统商业，其零售类业态的占比能达到70%—80%，是商业体中的绝对主导；而在“体验式购物中心”中，以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态，在购物中心中的占比可达到20%-30%甚至更高，而零售类业态的占比降至30%-40%。以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括：电影院、冰场、健身会馆、电玩城、kTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺。体验式业态的优势很明显：1、集客能力强；2、有效缩短新项目市场培育期；3、消费滞留时间长；4、对其他业态消费带动显著。这也是现在很多购物中心的开发者和运营商青睐体验式业态的原因。但是很多人对于体验式业态的认识也存在误区：误区一：夸大体验式业态的重要性。很多人认为一旦引入某一个或几个主力体验式业态，就一定会把项目带火不惜做出巨大牺牲和让步，实现签约。这其实是盲目夸大了体验式业态对于项目成败的作用，而忽视了项目业态组合的全局性和准确性。一个好的商业项目，一定是在整体的定位和业态组合上具有市场竞争力，而不是靠某几个知名商户的存在来决定成败的。误区二：仅仅以“体验”作为噱头和卖点，或者只把”体验”的概念停留在简单空间设计的层面。真正能够吸引消费者的“体验式商业”，一定是有着能带给消费者优越感受的体验式业态，吸引消费者对项目建立光顾忠诚度和依赖性，从而拉动项目的客流和销售。除此之外，商业项目运作者一定要对体验式业态的风险和局限有清晰的认识。体验式业态通常谈判周期较长，硬件要求高；承租面积普遍偏大，租赁时间长；租金较低这势必会导致以下几方面问题出现：1、增加招商压力和难度，尤其当体验式业态是主力商户时，其招商进展对项目整体招商进展及工程结构影响较大；2、品牌调整难度大，制约项目整体品牌优化升级的可操作性；3、对经营收益影响较大。以影院为例：影院的招商谈判周期一般为1年左右，装修周期大约半年；租赁面积不少于3000平方米，层高9米以上，租期15年以上；消防要求高，不同城市对影院楼层也有限制；影院的租金偏低，一线城市影院租金仅有每月每平方米元，对项目整体收益影响较大。以上这些，都是商业项目运营者在选择体验式业态时需要慎重考虑的。对于那些想做“体验式商业”，或者引入“体验式业态”的行业实践者们，戴德梁行有如下忠告给大家：任何业态的选择和引入，都要基于项目最合理的业态组合定位，以及对潜在目标消费群消费喜好的准确把握。要与项目内其他业态和品牌充分契合，相得益彰。如果一个商业项目的市场定位只是社区配套服务，在体量有限、消费群特征明确的前提下，一个生活卖场的价值远大于影院，卖场对项目人流和消费的带动也必然更加可观。相反的，深圳万象城冰场的存在，不仅吸引了众多目标客群，同时因为建筑设计和业态上的精心安排，冰场周围设置的快餐类商户，都因为冰场的带动而生意火爆，有效拉升了客流和租金。体验式业态租金收益相对偏低，品牌调整难是无法回避的客观现实，发展商需结...