基于财务视角的X企业轻资产运营模式研究崔一帆郭晖[摘要]随着房地产行业的发展增速下降，国家对房地产企业管控的加强，房地产行业将逐步进入一个平稳的发展阶段，过去高速发展的模式已经不复存在，行业间竞争进入了深水区，再加上新冠疫情的打击，对于重资产企业而言如何将资产轻量化显得较为重要。因此，商业地产“轻资产”化的开发模式被越来越多的企业所采用。[关键词]房地产行业;轻资产;重资产doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2021.01.005[]F275[]A[]1673-0194（2021）01-0012-021轻资产运营模式概述轻资产模式的运用是由麦肯锡咨询公司提出，利用杠杆等有利资源，在有限的资源使用情况下，以其核心价值为主导进行发展，使企业弃重从轻实现以最少的投入换取最大的商业价值的战略模式。轻资产的运营模式主要包含两个方面：一是将重资产业务外包或者转让出去，对于轻资产而言，企业的经验、品牌的管理、客户的关系、企业的文化等相较于企业运用重型资产经营模式时更为重要;二是收购其他企业的一部分股权，本企业提供自己的品牌、服务以及管理措施，盘活企业的重资产，通过最少地输出资金发挥出最大的企业价值，但是，在实际运用中，由于轻资产注重的是品牌的管理与实际操作存在一定的不同步性，再加上由于轻资产模式具有容易被模仿的特点，也使得企业的管理人员需要具备敏锐的市场嗅觉以及独特的管理特色。2X企业轻资运营模式概况X企业是中国较为领先的优质房产品及生活综合服务的供应商，2010年9月，X企业组建国内首家以“政府代建、商业代建、资本代建”为核心模式的专业房产开发管理公司。主要是以“品质为先”赢得多数人们的青睐，目前已经形成重资产、轻资产和“绿城+”三大板块。对于重资产的开发主要在于房产的开发业务，对于轻资产的建设主要为代建业务，在前两者的协同下，“绿城+”为其提供强有力的支撑，进而推动企业的发展。X企业在2010年9月成立了“X房产建设管理有限公司”主要从事X企业的代建业务，主营业务包括商业代建、政府代建以及其他服务，由于企业自身建造优势以及品牌优势，运用自身的品牌输出，加强企业自身建设，提升顾客的满意度，降低资金成本，为政府、其他商业企业提供代建服务，在企业资金合作方面，积极与基金公司等合作，借助基金平台进行募集资金，并提供投资咨询、运用管理、开发管理等服务;其次，X企业积极与其他企业进行合作，运用融创、九龙仓企业资金雄厚的优势来扩张自身的土地资源，降低企业持有土地期间所承担的风险，提升企业的土地资源优势。3X企业轻资产运营模式下财务绩效分析3.1营运能力分析企业的营运能力主要是分析企业资产的效率与效益问题，X企业的存货周转次数、流动资产周转率、总资产周转系数在2009年到2010年处于下滑趋势，原因在于企业正处在重资产逐渐轻资产化的阶段，由于政府的宏观调控，房地产市场在这一阶段都处于不景气的状态，而在2010年到2019年随着轻资产模式逐步实施，也一直处于平缓上升的趋势，说明了企业通过合作开发的模式收购土地，总体上使得企业各项资产的使用效益得以提升。3.2盈利能力分析盈利能力是反映一个企业经营成果最直观的数据分析，是财务分析的重点分析指标。企业在实行轻资产模式后企业的营业收入增长迅速，净资产收益率以及销售净利率的增长都较为平缓，在2009-2013年企业的销售净利率以及经营收入增长率一直处于上升的阶段，对比企业在之前的重资产经营模式下，只依靠销售而获得收益而言，轻资产模式扩大了企业的盈利模式，增加了创造收益的方式，但是在2013、2014、2015年由于融创、九龙仓并购风波以及股权相争的原因，导致X企业经营成果遭到了巨大的打击，再加上整个商业房产行业由于政府政策出台的影响，使得企业在此期间盈利能力下降，所以在2015年之后X企业继续完善代建模式，做到了代建4.0模式，解决了以往代建模式中存在的不足，也使得企业在此之后经营业绩也在稳步地增长。因此企业应当在经营活动中注意在此期间存在的各种问题。3.3償债能力分析企业的偿债能力代表着企业是否能够更好地生存与发展的关键。2012年之后，X企业的各项比率都在平缓增长，主要原因在于企业在实施轻资产...