我国物业管理法律制度存在的问题及解决对策近年来，随着我国经济建设的快速发展和住房制度改革的不断深入，城市物业管理的社会化、市场化和专业化得到了突飞猛进的发展。但是物业管理毕竟还是一个新兴的行业，存在的问题很多，有关物业的法律制度还不完善，需要有识之士为之共同努力。一、我国物业管理制度的概述（一）物业管理的概念、特点1.物业管理的概念物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。这里的“物业”，是指已经建成并投入使用的各类房屋以及与其配套的设备、设施和场地等。这里的业主是指房屋的所有权人。为了规范物业服务活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，我国制定了《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理条例》等法律、法规。2.物业管理的特征物业管理有以下特征：（1）物业管理组织的专业化物业管理一般是由专业的物业公司，对一定范围内的物业进行统一管理。物业公司通过设置专门的管理机构，配备专业人员，从事相应的管理业务。如配备具有管道、空调、机电设备、消防等专业技术的人员，从事专业化的服务。（2）物业管理形式的规范化这是物业管理走向现代化、科学化的一个显著标志。这不仅指公司的设立必须符合法律规定的程序，而且包括其管理运营必须规范化，如物业的接管（包括竣工验收）要规范，与业主和使用人签订合同要规范，服务收费及岗位职责也要规范。（3）物业管理关系的契约化①契约化是指合同和公共契约的方式，来约定物业公司和业主的权利义务，并明确服务项目标的，包括经济利益和标的。这种在市场经济中出现的管理①李延荣、周柯，《房地产法》（第三版），中国人民大学出版杀，2008年版吴春岐、梦道文，《房地产法新论》，中国政法大学出版社，2008年版邱艳，《房地产法新论》，辽宁人民出版社，2007年版服务型的经济关系是一种合同式平等关系，它彻底改变了原来房屋管理的行政式管理与被管理的关系。(二)物业管理制度的概念物业管理制度是要求有关人员共同遵守，按一定程序办事的规范和行为准则。在物业管理的市场竞争，如果说一个物业管理企业的设备精良、工作设施先进是竞争“硬件”，那么，物业管理的完备、严密、科学、合理就是竞争取胜的“软件”。因此，物业管理制度的建设是一项十分重要的基础性工作。（三）我国物业管理法律制度的法律渊源物业管理法律制度的法律渊源由具有不同效力层次的法律规范性文件构成，可归纳为以下几种：1.宪法《中华人民共和国宪法》规定了与物业管理有关的条文。如第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”。第三十九条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”。宪法中这些关于房地产权属、私有财产、住宅、公民权利等方面规范的规定和原则，是物业管理立法的依据和指导思想，是物业管理法律规范的重要组成部分，在整个物业管理法律的渊源中具有最高层次的法律效力。2.法律我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，如《中华人民共和国民法通则》相邻关系制度，《中华人民共和国物权法》中业主的建筑物区分所有权制度，《中华人民共和国公司法》委托合同制度，它们都是物业管理立法的基础；其次，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等法律也包括一些物业管理应当遵循的强制性规范。3.行政法规行政法规是指国务院在法定职权范围内为实施宪法和法律而制定的有关国家管理方面的范性法律文件，在效力层次上仅低于宪法和法律。与物业管理活动相关的行政法规主要有《物业管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市私有房屋管理条例》、《建设项目环境保护管理条例》等。目前，在物业管理法律渊源中居于核心地位的就是2003年制定2007年修改的《物业管理条例》。②4.地方性法规地方性法规是指省、自治区、直辖市，市、自治区人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市②住宅与房地产资讯网，wwz...