2012-11-04###########国#际#国#内20“以1房2养-1老1”运-0作4模#式#及#经#验#启##2示#012-11-04########国际国内“以房养老”运作模式及经验启示张海林（中国人民银行塘沽中心支行天津市300457）摘要：本文在分析我国未来老龄化形势的基础上，总结了国内外“以房养老”方式的具体做法，并针对我国采取这种方式中的各种制约因素，提出了对策建议。关键词：房地产；养老；金融创新：F832.45文献标识码：A：1007-4392（2011）12-0044-032011年9月，国务院印发了《中国老龄事业发展“十二五”规划》，提出在坚持改革和创新思路、发展模式等方面加大创新力度，建立健全社会养老保障体系。北京等先行试点城市也鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”业务，健全和完善城市社会养老保障体系。发达国家及部分国内城市在此方面积累了丰富的经验，为探索适合我国国情的“以房养老”运作模式，提供有益启示。一、发展前景“以房养老”是指老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老用途，银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老人账户，图1国际通行的多样化社会养老模式二、国外“以房养老”模式的具体运作及成功经验（一）美国“以房养老”通行作法以美国模式为蓝本，上世纪80年代中期，美国新泽西州劳瑞山一家银行创立的“倒按揭”贷款模式。与买房借贷不同的是，这种贷款是由联邦政府作保，用自住房作抵押，帮助老年人找银行贷款。申请者无需有工作、经济等要求。房产部和银行要对申请者所拥有的住房进行三次估价，取其中最低估价。贷款银行根据老年夫妇中年轻的一位为准，参考利息率、房子的价值等方面情况，用于支付相关养老费用。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。据相关调查显示，目前我国60岁以上老年人达到1．78亿，占人口总额的13．3％。预计到2050年，将达到4．2亿，接近全部人口的25％，意味着每四人中就有一位老年人。养老的经济主要为子女赡养、退休金、社保金。大中城市的空巢家庭率占到7成。关于“以房养老”，很多专家的观点一致：以房养老值得期待。主要理由：一是中国进入老龄化社会档口，当代家庭“4＋2＋1”的家庭组合模式，80后独生子女一代面临巨大赡养压力。二是随着我国医疗保健条件的逐步改善，人民寿命质量提高，整个晚年花费不断增大。而“以房养老”模式佐以我国社会主义福利保障机制，能够有效改善我国人口老龄化带来的一系列问题状况（见图1）。给予申请者相应的现金贷款。这种专为老年人设计的“反式房产抵押贷款”，通过预支自家房产而得到的现金，可缓解老人退休后的经济压力。以一位现居住纽约，房产评估价为30万美元，62岁老人为例，使用美国倒按揭贷款人协会（NRMLA）提供的贷款计算器计算，若申请浮动利率“家庭权益转换贷款”（HECM），可获得18．05万美元的初始信用额度（如未使用，每年将再递增4．07％），每月获得1104美元442012-11-04##############2012-11-04#######2#012-11-04########可供选择的养老体系方式传统子女养老，房产由子女继承抚养人供养，房产由抚养人继承房子出租出售，入住老年公寓，用租金或售房款养老售出大房，换购小房，用差价款养老住房出售，再租回原住房，用该款项交纳房租和养老抵押房屋补充生活费，继续留驻，至去世后住房抵扣2012-《1华1北-金0融4》##############2012-11-04#######2#012-11-04#20#11#年#第#1#2#期#养老金。同时规定较为宽松的使用范围，可用于支付平时的日常开支、修缮房屋、付医疗和药品费用、清偿债务和房贷、学习旅行和娱乐、购买健康保险、缴纳税金等。（二）加拿大与美国不同，加拿大发展个性化“倒按揭”模式，的寿命博弈。（五）日本日本“以房养老”模式主要体现在政府与民间机构共同参与。政府参与型中，又分为“直接融资方式”和“间接融资方式”。“直接融资方式”是指政府机构直接经营“以房养老”制度，由行政机构直接融资给借贷人。在日本采用“直接融资方式”的地方政府有：东京中野区等。“间接融资方式”是政府机构不直接经营...