“租购同权”政策的现实影响分析王平摘要：改革开放四十多年来，中国房地产经历了一个飞速发展的时期。近些年，房地产市场火热，房价一路飙涨，特别是中国一线城市的房价已经远远超过普通民众所能承受的极限，年轻一代面临的住房压力已经超出负荷。党中央国务院高度关注房子的民生问题，多次提出让房子回归住的属性。在现实情境下，地方政府纷纷出台相关政策，以广州提出的“租购同权”为例，引起了全社会的广泛讨论，不少地方政府对“租购同权”的认识并不深入，缺乏应有的理论分析基础，就盲目出台一系列政策。然而，在现实条件下，我国还远远没有达到实现租购同权的条件，地方政府提出的租购同权的政策其象征意义更大于其实际意义。关键词：租购同权;现实可行性;现实影响;一、前言根据国务院于2016年5月发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的规定“完善住房租赁支持政策，非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”，并结合2017年6月30日广州市颁布的《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。“租购同权”所指之权利，实际上指代的是租房人在符合一定条件的情况下与房屋所有人对基本公共服务享有的同等权利。租购同权是一项与民众切身利益关联度极高的公共政策。笔者在中国知网核心期刊，以“租购同权”为主题词或关键词搜索近五年的文献，发现仅有15篇相关文献。其中有不少文章对“租购同权”公共服务的实现机制进行探讨，也有对“租购同权”需要厘清的问题进行的分析等，主流研究针对的是对“租购同权”实现路径的探讨。然而，现有研究对租购同权的现实影响和实现条件关注度并不够，也缺乏系统的认识视角，其中最根本的问题是对“租购同权”的认识并不深入，如果缺乏对现实情境问题的深入认识，就急于推行政策，并不能带来预期的效果，相反，还可能会带来负面的政策影响以及巨大的政策沉没成本。二、文献综述（一）租购并举与租购同权之间的关系研究1、租购并举与公共服务的实现刘金祥认为：“从目前我国房地产市场发展的趋势来看，租赁市场的发展，构建多主体供给的住房保障体系将是今后我国民生事业发展的重要方向。无论是租购同权理念的确立还是公共服务均衡化实现机制，其实质和最终目标都将是促进我国住房租赁市场稳定发展，构建我国租购并举的住房新格局。”[1]以“租购同权”促进我国租购并举的房地产市场，其实质是通过给予租房者相应公共服务权益，实现房地产市场的长期稳定发展。这种视角是从租购同权与租购并举的关系对租购同权所做的分析，从逻辑定位上看，租购同权只是为了更好实现租购并举而提出的辅助性政策，本质上的位阶差异决定了租购同权政策发展的牵引性即由租购并举政策而做适当的调整。2、稳定房地产市场下的租购并举与租购同权的研究向为民和甘蕾表示，“购房偏好”源于持续上涨的房价，反之，“购房偏好”又进一步推动房价的上涨，此外，更是引起了租金房价比的畸形发展。房价多年来持续上涨使其成为一个重要的民生问题，以致部分居民首先将住房错误地定位为投机赚取巨额差价的工具，而有真实购房居住需求的居民其收入增长总赶不上房价上涨。[2]从现实的角度出发，提出租购并举的政策导向源于高昂房价引发的民生问题，为了进一步推进租购并举政策的落实，提出了租购同权。然而，在现实的情境分析中，向为民和甘蕾认为，租购同权会引起房价和租金的双重上涨。基于抑制房价和租购并举情境下提出的租购同权并不能达到预期的效果，实现租购同权的政策辅助性效果还有很长的路要走。（二）不同视角下的租购同权政策评估1、法律視野下租购同权的名与实李响认为，“租购同权”政策存在的一个误区就是把购房者的权利视为租房者的标杆，而实际上两者分别受到物权法律和合同法律的保护制约，本来就泾渭分明，世界上也从没有哪个国家的法律规定租房人和购房人的权利义务一致，所以，作为宣传口号的租购同权很容易给社会公众造成不切实际的心理预期。贸然改变业已经历考验的法律所确定的既定利益格局，通过强行加重购房者责任或抬高租房者权利来实现双方同权，结局未...