管中窥豹——从营销看楼市前言11月9日，云南实力房地产开发经营集团有限公司与云南浙商集团有限公司在昆明各大报纸中打出了通告，通告内容如下：一、降价差额三倍返还限日起到2012年1月31日，凡在此期间购买“东盟森林”和“实力心城”项目住宅、公寓及商铺的购房客户，若因我方调整价格导致“东盟森林”、“实力心城”项目在交房前出现整体平均售价下降情况，我公司将三倍返还购房农客户差价金额。二、“无理由退房+25%置业补偿”限日起到2012年1月31日，凡在此期间购买“东盟森林”和“实力心城”项目的公寓及商铺，购房客户可以在购买物业后第37个月内无理由按原购买价退房，同时我公司为购房客户提供原购买价25%的置业补偿。三、以上两条均作为《商品房购销合同》补充协议的正式条款，细则以《商品房购销合同》补充协议为准。此通告的出现，也引发了对昆明房地产市场的新一轮讨论。一、市场背景时至年底，昆明楼市也将再次走过一年。在这一年中，楼市成交的持续低迷，也显示着昆明楼市进入了一个相对“最低迷”的时期。回顾早已过去的2010年，楼市给我们留下了很多思考，在被地产行业称为“楼市调控年”的这一年里，市场波涛汹涌，自9月起更是政策月月新，首付调整、限购令、央行加息、利率折扣上调……人们谈论最多的话题还是离不开房子。但是做为二线城市的昆明却并没有受到太大的影响，而是持续了以前的“火爆”，把昆明的楼市推向了一个新的高度。直到今年，昆明的楼市才正式面对“史上最严厉”的调控。特别是今年“限购令”与“限贷令”政策的出台，对于昆明的楼市来说无疑是一个巨大的“风暴”。随着“限购令”与“限贷令”政策的实施，昆明楼市的成交量出现了大幅下滑，成交金额大幅减少。大部分开发商因为无法完成预期的销售任务，而使企业的流动资金陷入困境。面对这种情况，如何更好的做好销售工作，迅速回笼资金，已经成为多数房地产开发企业所面临的重要问题。据相关报道称，继龙湖、星河湾之后，越来越多的房企正在加入降价大潮。其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20％至40％。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。如此超预期的快速降价已经引发退房纠纷的普遍出现。一线城市的房价下跌对昆明楼市将带来怎样的影响？就昆明来说，受调控政策的影响也有显现，这点从成交的持续低迷变可以看出来。一线城市房价下降虽然不会马上传导到昆明市场上，但最直接的就是影响购房者的心理预期，从而加剧房屋成交量下滑。前段时间，国务院总理温家宝在广西南宁考察期间再次重申，目前，房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。这说明，楼市调控政策在短期内将不会放松。针对这种情况，昆明楼市将“何去何从”？二、昆明市场应对措施降不降价？目前，对开发商而言是个问题。如果降价，首先不确定降价后消费者是否会埋单，其次，降价了如何向以前的老业主交代是最大的问题。这点从上海某楼盘降价后---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---售楼部被砸就能看出，已于先前购房的业主不能接受开发商降价带来的损失。就开发商而言，无论在怎样的市场环境下，开发商肯定都希望楼盘能卖出不错的价格，以使自己的经济利益达到最大化。但是在此时，如果不降价而继续僵持，那么就面临销售困难、资金日渐紧张的局面。对于反应相对滞后的二线城市昆明，一线城市的降价潮是否会波及？从走访调查昆明在售楼盘的情况中我们发现，目前，昆明楼市暂未出现大规模的降价，目前唯一公开提出降价口号的只有俊发地产旗下的滨江俊园项目。俊发地产做为云南本土的第一大开发商，旗下的滨江俊园以降价20%为口号，均价10800元/平方米带精装修的价格开盘，成为了昆明第一个正式公开打出降价口号的楼盘。从目前项目的销售情况来看，销售不错。由此可见，市场需求是存在的，只要开发商能保证产品品质，定出合理且市场能接受的价格依旧是有市场的。但在政策密集调控的当下，大部分的楼盘还是不愿提及降价，而是改为扩大优惠幅度或是其他的一些方式...