雅居乐南京地王涉嫌偷改容积率疑从2.5改至2.7中国建筑装饰协会2011/11/4：中国建筑装饰网2009年和2010年是南京土地市场最为热闹的两年，土地价格不断攀升，各大品牌房企陆续进驻南京抢地，导致各个板块的高价地频出。而今年更加严厉的楼市调控超出了开发商们以往“越调越涨”的预期，高价拿下的“地王”成了“烫手的山芋”。12009年和2010年是南京土地市场最为热闹的两年，土地价格不断攀升，各大品牌房企陆续进驻南京抢地，导致各个板块的高价地频出。而今年更加严厉的楼市调控超出了开发商们以往“越调越涨”的预期，高价拿下的“地王”成了“烫手的山芋”。日前，南京一位业内人士向时代周报记者爆料，雅居乐去年10月豪掷57亿元，两创南京江北地价纪录拿下的G40、G41地块，存在地块面积增加、改动容积率、平衡利润的嫌疑。容积率标识板被拆除2010年10月29日，南京长江隧道口的G40、G41地块拍卖会上，世纪金源、雅居乐、万科、仁恒、保利等大牌悉数到场，经过史上最长的350轮竞拍，G40被雅居乐以21.05亿元拿下，楼面价7411元/平方米，溢价率高达538%。当业内尚在惊叹江北天价地王诞生的时候，雅居乐再度“发威”，又以36.6亿元天价拿下G41地块，楼面价7813元/平方米，溢价率达572%，勇挫当时最大的竞争对手世纪金源。位于这两块地附近在售的楼盘中铁江佑铂庭当时的售价为8100元/平方米，目前均价也仅9050元/平方米。因此，这两块“地王”诞生之初，“面粉价”就已接近“面包价”。，当时业内人士就预计，雅居乐南京地王项目今后的房价至少要卖到15000元/平方米才能盈利。出让公告显示，G40总出让面积113608.1平方米，东至临江路、西至望江路、北至兴隆路、南至天浦路，容积率≤2.5，建筑密度≤20%，建筑高度≤100米，绿地率≥35%；G41总出让面积185849平方米，容积率≤2.5，建筑密度：地块1≤20%、地块4≤25%，建筑高度≤100米，绿地率≥35%。而一位业内人士向时代周报提供的G40、G41今年9月份的现场一份名为“雅居乐地产滨江花园项目简介”的施工宣传板图片显示，G40、G41地块项目暂定名为雅居乐滨江花园，占地面积为58.8万平方米，容积率≤2.7，建筑密度≤30%，总投资85亿元。但是，时代周报记者10月19日现场探访该地块时发现，项目施工方正在平整土地，除了路边的道旗广告和围挡广告外，“雅居乐地产滨江花园项目简介”的宣传图片已了无踪影。工地上的工人表示，“宣传板拆了有1个月左右了，什么原因拆除的不知道。”最多可增销售额14亿细心的人们可能会发现，今年7月，南京市浦口区环保局网站上《滨江雅居乐花园(2010G40)项目环境影响报告书》批前公示显示，G40项目总占地186575.6平方米，总建筑面积444969.6平方米，其中计入容积率建筑面积353957.6平方米，不计入容积率建筑面积91012平方米。G41项目总占地197710.5平方米，总建筑面积605891.7平方米，其中计入容积率建筑面积468426.7平方米，不计入容积率建筑面积137465平方米。通过对比可以发现，出让公告总土地面积为29.95万平方米；浦口区环保局网站批前公示总占地面积为38.43万平方米，比出让公告多了约8.5万平方米；而G40、G41施工现场项目宣传板上显示总占地面积为58.8万平方米，比出让公告多了近一倍。而雅居乐方面给出的解释是，项目的实际出让面积未有任何变化，地块除实际出让的经营性用地外，还有大量的配套建设工程及市政道路、防洪堤新建工程，该部分属代征代建用地。但对于配套工程等占地面积是否已跟出让地块面积接近时，南京雅居乐房地产开发有限公司副总经理邵晴在接受时代周报记者采访时表示，由于在外出差，不在办公室，市政工程具体比例记得不是太清楚。不仅土地面积有所增加，容积率和建筑密度也有上升。出让公告中的容积率≤2.5，建筑密度分别为≤20%和25%，但施工现场宣传板显示为“容积率≤2.7，建筑密度≤30%”。按照出让公告2.5的容积率计算，项目总建筑面积应为近75万平方米。即使忽略宣传板上的总面积增加，如果仅从容积率一项变更至2.7，按照出让公告299457.1平方米的土地出让面积计算，地块的总建筑就增加了5.99万平方米。按照当时雅居乐拿地时业内预计的1.5万-2万元/平方米的售价计算，至...