试论土地成本与房价的关系试论土地成本与房价的关系署名作者：陈喜国署名单位：xx省xx市国土资源局邮寄地址：xx省xx市国土资源局站前路628号联系电话：18643524399、15144525553摘要:近几年,国内各家房地产企业纷纷出手竞购土地,楼面地价屡创新高。与此同时,国内房价大幅上涨,节节攀升。而土地成本却难以确认、计量和公开。通过对山东省xx市近年来的研究,可以得出一个结论:以土地价格为主的成本上升是导致商品房价格不断走高的一个重要原因。关键词:土地成本；楼面地价；住宅商品房一、土地使用权获取阶段1、土地使用权获取形式。目前我国房地产开发用地取得方式主要有两种:国有划拨和国有出让。“划拨土地”是指开发商无偿获得土地，无需向国家缴纳土地出让金。一般划拨给国家机关学校等单位使用，不允许作商业开发。“出让土地”是指开发商以有偿方式取得土地，并且根据评估地价的相关比不问收获，但问耕耘，最好的资料送给最好的自己！例支付土地出让金。所谓“招拍挂”是指通过招标、挂牌或拍卖的形式有偿获得土地使用权。“招标”出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定中标人取得土地使用权。“拍卖”是指在指定的时间、地点，利用公开场合，由政府的代表者—土地管理部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出价最高者获得土地使用权。“挂牌”2、开发商获取土地使用权。在我国，土地所有权归国家和集体所有。开发商要开发房产，必须支付一定的地价以从政府那里获得土地使用权。根据房地产经营对象的不同，房地产开发商可以分为二级开发商与土地一级开发商。根据目前的政策，土地一级开发商根据政府的委托，对一定区域范围内的城市国有土地或乡村集体土地进行统一征地拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”(通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地)或“七通一平”的建设条件，即将“生地”变为“熟地”，通过将其转售给政府来收回投资；二级开发商从相关机构通过“招拍挂”形式获得土地，不必再进行地上物拆迁及安置补偿，直接在“熟地”的基础上进行房屋开发，并通过租售来收回投资。二、土地价格与交易成本。1、土地价格是最主要的支出内容。一级开发商取得土地的价格为毛地价，包括土地出让金和基础建设配套费。土地出让金又叫批租费，是向政府交付、租用土地50一70年的租金。签订土地转让合同后，分几次付清。基础建设配套费，原为四源费及大市政费，将两种费用结合一起称为基础建设配套费；二级开发商取得土地的价格为熟地价，包括毛地价、地上物拆迁安置补偿费、小区外达到七通一平的市政配套费。本文研究的是二级开发商的开发，因此，本文中土地价格为熟地价格，即从北京市土地整理储备中心通过“招拍挂”形式获取土地时应付的价格。2、交易成本包括土地转让费、管理费、招待费、交通费、计划外补偿费、契税等费用，而契税为主要支出项目。契税的纳税人是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人，征税对象为在我国境内转移土地、房屋权属的行为。二级开发商从政府或其它主体处获得土地使用权，为土地使用权的承受者，因而应该缴纳契税。三、土地成本评估方法介绍土地成本的主要部分即土地价格，土地成本的估算可近似为土地价格的估算。国内外土地价格的估算方法主要有:收益还原法、市场比较法、剩余法、路线价法和特征价格回归法。1.收益还原法收益还原法又称收益资本化法。它是将土地的纯收益按一定的还原利率资本化，即选取一定的贴现利率将土地未来纯收益进行贴现。用收益还原法计算土地的公式如下:V=A/R式中，V一土地价格，A一正常情况下土地年纯收益，R一-资本还原利率用收益还原法计算地价，一般分三个步骤:(l)调查土地的生产能力并统计每年的平均纯收益；(2)选定适当的利率，作为纯收益资本化的标准利率；(3)研究该土地的非经济收益，并对由上式计算的地价进行调整。该方法以土地的未来收益作为土地价格评估的基础，并且考虑了货币的时间价值，在理论上最为接近土地的真实价值。但在实际运...