地下车位在土地增值税清算中的焦点问题解析近些年关于房地产项目地下车位是否作为单独产品参与土地增值税清算的话题热议不断，有物权说，有产权说，那么站在税的角度对地下车位是如何判定的呢？下面我们来谈谈房地产项目开发过程中地下车位的争议问题。一、争议焦点地下车位在土地增值税清算过程中的焦点集中在无产权的地下车位是否应该作为单独产品对象纳入土地增值税清算。支持一方认为虽然没有产权，按照实质重于形式原则，应该将地下车位纳入清算范围；反对一方认为，依据物权法谁投资谁受益原则，转让的无产权车位属于转让投资使用权，并没有发生产权转移，不应该纳入纳入清算范围。二、实务中的三种观点一般情况下地产开发企业单独建造具备产权的停车位，会作为成本对象单独核算，而利用地下基础设施形成的停车位，会作为公共配套设施进行核算，对于有产权的地下停车位实务中一般没有争议，而利用地下基础设施建成的停车位，在实操中争议较大，大体可以分为三种观点：观点一：无论该地下停车位是人防改造车位还是地下基础改造车位，只要没有产权，一律按公共配套设施处理，地下车位建设成本分摊到可售产品中。观点二：按照实质重于形式的原则，地下车位只要发生了销售，无论是以买卖的形式还是以一次性转让70年使用权的形式，都应该按照单独成本对象，确认收入分摊成本。观点三：地下车位无论是否有产权，签订的是销售合同就按单独成本对象处理，确认收入分摊成本；签订的是使用权转让合同就按出租不动产处理，地下车位在土地增值税清算时作为公共配套处理。三、税务机关的观点对于地下车位涉及到土地增值税，由于总局层面没有统一规定，各地主管税务机关在执行过程中出现不同的口径。下面为几个具有代表性的税务机关观点汇总。1.西地税发[2010]235号第十七条，车位、车库、车棚成本的核算，暂按照以下原则处理：1、对有产权且能够转让的车位、车库等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税；2、对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入，其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除。观点提炼：西安地税的观点是产权说，有产权单独算，没有产权，按照不动产租赁作为其他业务收入2.河南省地方税务局公告2011年第10号，房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。观点提炼：河南地税的观点是无论是否有产权，预售阶段车位随房走，清算时按其他项目类单独核算3.河北省地方税务局公告2014年第4号第二十二条规定：房地产企业利用地下基础设施形成的停车场所，其取得的收入应作为租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。观点提炼：按照公共配套处理，收取的收入确认为租金收入。四、总结结合以上三种观点，对于有产权地下车位，应作为单独成本对象进行核算，对于没有产权的地下车位，各地主管税务机关观点存在差异。笔者认为地下车位在土地增值税清算过程中是否单独核算主要判定标准是企业是否发生了实质上的销售地下车位行为，比如一次性转让了70年使用权（法律规定租赁合同最长不超过20年）或者约定转让期限与房屋产权相同，资产上的主要权利发生了转移，无论是否具备产权，都构成实质上的销售，在土地增值税清算中应该作为单独成本对象参与清算；如只是转让一定年限（少于20年）的使用权，资产上对应的主要权利没有发生实质转移，则构成实质租赁，在土地增值税清算时作为公共配套处理，不保留成本。由于企业销售没有产权的地下车位在法律上...