评鉴优良小区对房价之影响－以台北县为例杨宗宪y、赖沁翎*、杨佩宸**、戴慧莹***摘要本研究为探究公寓大厦的管理维护质量是否对房价产生影响，以及其影响房价之程度为何，故以台北县历年举办之「各类管理维护优良公寓大厦评选活动」中荣获各类前三名之公寓大厦为研究对象，并采用特征价格半对数函数型式进行实证。研究结果发现曾经获奖的公寓大厦，其房价相较于未获奖之公寓大厦价差达23.21%。此外，「获奖」所产生之溢价效果在不同的房价之间亦存在差异。本研究透过分量回归进行实证后发现，高房价之获奖溢价效果占其房价的比例较小；反之比例较大，其溢价价格约为65.46万至98.14万之间，显示获奖效应存在某种程度的定锚效果。因此，本研究进一步将各分量之获奖效应价格进行单一样本检定，实证结果发现，获奖效应不仅存在，且不同总价之住宅亦存在获奖效应之定锚效果，而这个「锚」则介于72.9万到86.93万之间。换言之，不同的消费者面对不同总价之住宅，其对「获奖」的价格溢价认知存在一固定价格区间。关键词：获奖、溢价、定锚效果TheImpactsofHousingPriceOnQualityhousingcommunities－EvidenceinTaipeiCountyChungHsienYangyCuin-LinLai*Pei-ChanYang**Huai-InDai***AbstractThepaperstudiedtheimpactsofhousingpricesonqualityhousingcommunities,andfocusedthewinnersoftheQualityHousingCommunitiesPrizeinTaipeicountywithHedonicpricemodel.Wefoundthatthepricepremiumbetweentheprizewinnercommunitiesandothersreached23.21%.Otherwise,thepricepremiumsaredifferentinpricelevels.Inlowtotalprice,therateofpriyy屏东商业技术学院不动产经营系助理教授，台湾屏东；E-mail：turtlekk@npic.edu.tw*屏东商业技术学院不动产经营系大学部四年级生**屏东商业技术学院不动产经营系大学部四年级生***屏东商业技术学院不动产经营系大学部四年级生yyAssociatedProfessor,DepartmentofRealEstateManagement,NationalPingtungInstituteofCommerce,PingtungTaiwan,turtlekk@npic.edu.tw*Seniorstudent,DepartmentofRealEstateManagement,NationalPingtungInstituteofCommerce**Seniorstudent,DepartmentofRealEstateManagement,NationalPingtungInstituteofCommerce***Seniorstudent,DepartmentofRealEstateManagement,NationalPingtungInstituteofCommerce---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---cepremiumishigherthanhightotalprice.AndwealsofoundthedifferenceisexistingtheAnchoringeffect,theeffectisbetween729Kto869K(NT)perdwelling.Thatmeaningthepricepremiumofqualityhousingcommunitiesexistafixpriceeffect.Keyword:WinnersoftheQualityHousingCommunitiesPrize,PricePremium,AnchoringEffect壹、前言随着经济与都市发展，国内土地利用已从平面朝向立面发展，公寓大厦等集合住宅群起林立，因此小区实施管理维护形成一重要课题，连带也使得物业管理业逐渐兴起，虽有公寓大厦管理条例对小区管理进行规范，但管理维护质量仍参差不齐。评估公寓大厦管理维护好坏之方式，如学界1多以满意度分析加以评断，但公部门2所举办之「各类管理维护优良公寓大厦评选活动」乃由客观角度切入且具公信力，相形之下较显公平，加上其目的在于鼓励主委及住户积极参与小区管理维护的工作，以维护良好的住宅生活质量，更希冀藉此改善都市环境与城乡景观；且其评选过程是由产、官及学界专家所组成之评选委员针对公寓大厦管理维护事务进行考评。因此，从众多竞争者中脱颖而出的公寓大厦，其必定拥有良好的管理维护，林肇炫(2007)指出，公寓大厦管理维护之成效愈高，其住宅生活质量将获得提升，并对房价有正面之影响。而国内对于公寓大厦管理维护之研究，大多偏向于公寓大厦管理维护的成效、管理模式以及管理维护公司服务品质或评选方式作相关探讨，如陈瑞荣(2000)、洪子茵、张金鹗(2002)及郑绍材、陈佳伶、曾瀞萱(2005)等，却鲜少探究管理维护与房价之间的关系。是故，公寓大厦实施管理维护后，房价是否会有所差异以及其影响程度为何，仍有待进...