寶龍廣場建造流程與標準（2011年版）集團技術標準部目录第一部分、宝龙项目拓展一、調研總綱1目標城市商業整體環境調研1.1城市社會環境1.1.1自然環境（如地理、地勢、行政區劃分，氣候條件等）；1.1.2人口環境（調研城市近年人口變動對比分析及形成原因）；（附表五）1.2地區或城市的經濟特性（國民經濟產業結構和主導產業），包括收入、消費結構及經濟發展規模、趨勢、速度和效益。1.2.1地區生產總值分析（附表六）1.2.2社會固定資產投資及社會消費品零售總額近年狀況對比分析（附表七）1.2.3地區或城市的居民收入情況、消費結構和消費水準。·人均收入情況分析（附表八）·消費水準與消費結構情況統計與分析（附表九）·恩格爾係數恩格爾係數=食品消費額/人均消費支出根據聯合國糧農組織標準，恩格爾係數：在59%以上的為貧困；50%---59%的為溫飽；40%---50%的為小康；30%---40%的為富裕；小於30%的為最富裕。2目標城市商業地產環境調研2.1商圈分佈、商業的構成（市場與商業街區）與消費者來源。2.2現有市場的名稱、經營年限、經營形式、經營定位、優勢品類。（附表十）2.3現有市場的規模、區域影響力、區域排名、改擴建空間。2.4地區或城市房地產開發、房地產平均價位。（附表十一）3專案用地情況分析3.1城市未來發展方向3.2專案地塊自身情況（附表十二）3.3專案周邊交通狀況。3.4專案所在地區的經濟結構、人口及其基礎設施情況等。3.5項目周邊的商業設施氛圍。3.6本項目可比市場，現經營投資戶對房地產的環境、功能、格局、售後服務的意見及對我們項目的接受程度。3.7風險預測（專案資源的SWOT分析）。4消費來源及輻射力調研2.4.1消費來源調研（現有商場消費群體的類型、來源、消費目的與消費習慣）2.4.2消費需求力調研（現有商場消費量、消費方式、消費頻率）2.4.3主要宣傳媒體調研（附表十三）5競爭對手情況調研5.1競爭及潛在競爭者的實力和經營管理優劣調研（附表十四）5.2競爭者價格的調研和定價情況的研究5.3對競爭對手行銷策略6城市政策法律環境調研（附表十五）7調研的初步結論結合上述分析，得出初步市場調研結論。8各城市之間資料對比分析（附表十六、十七）8.1城市整體環境對比分析8.1.1地區生產總值：8.1.2全社會固定資產投資：8.1.3社會消費品零售總額：8.1.4城市居民人均可支配收入：8.2城市基本狀況對比分析8.2.1房屋施工、竣工面積：8.2.2商業、住宅銷售均價：8.2.3全市人口與城區人口：8.2.4全市面積與城區面積：8.3居民消費水準和消費結構情況對比分析8.3.1城市居民人均消費支出：8.3.2食品消費支出占比：8.3.3服飾消費支出占比：8.3.4交通通訊消費支出占比：8.3.5年娛教服務消費支出占比：8.4城市居民投資取向對比8.5城市商鋪租金價格對比分析8.6商業用地土地價格與稅收等相關政策對比8.7城市產業導向對比分析8.8城市投資利與弊對比分析第二部分、宝龙项目选址一、選址的意義：隨著集團商業地產業務不斷擴張，相對統一的開發模式就顯得極為重要。從全國的情況看土地儲備應該是一個先行指數，企業不是有一塊土地就夠了，在保持企業連續發展的過程中，土地儲備會起到重要的作用。對於一個大的開發企業來講，需要保持品牌的延續性和市場的佔有率，就必須保持在市場有不斷的供給，也就是要今年儲備明年、後年、大後年的土地，因此土地儲備的第一步關鍵因素就是選址。在商業地產業中有一句名言：“專案成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。”現代大型商業地產的選址，必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業發展的新趨勢；二是交通便利；三是必須擁有相當數量的中高收入的消費群體。選址就是商業地產專案位置的選擇、確定和評估，這對於開發商來說是非常重要。同時，商業地產項目的空間位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。二、集團選址的標準：本著深耕吉林的發展方針戰略，在吉林省各地級城市進行商業地產項目開發（主要以通化、松原、四平、延吉為主要目標城市）。集團選址標準為：1.城市整體環境1.1城市常住人口：50萬以上。1.2城市年GDP在400億元以上，人均GDP達15000元。1.3城市全社會年固定資產投資200億元以上。1.4年社會消費品零...