优先购买权若干问题探析摘要优先购买权是指承租人按照法律的规泄或合同的约定而享冇的、在出卖人出卖标的物于第三人时,得以同等条件优先于特任购买的权利。该制度的设立对于社会经济秩序的稳定及资源的有效利用发挥了促进作用。但鉴于我国现行法律对承租人优先购买权制度的规定过于笼统，致使司法实践法律适用困难、判案标准不一等问题凸显，对我国司法公信力造成了不良影响。为此，本文从细节入手，以承租人优先购买权制度屮部分承租与整体出卖情形下优先权的确定及承租人优先购买权法律损害赔偿为切入点，对我国承租人优先购买权制度进行分析。关键词承租人优先购买权整体出卖损害赔偿作者简介：刘冬龙，南平市屮级人民法院科员。中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0592(2014)03-285-02近年來，我国房地产交易口趋活跃，有关和赁房屋权属纠纷随之增多,英中由承租人的优先购买权引发的争议尤为突出。鉴于现行法律制度缺乏明确规定，致使司法实践判罚不一，严重背离该制度设立之初衷。笔者认为，制度之终极意义在于实现于运用，同理，法律制度之终极意义在于利于司法审判。只有从司法实践中提炼问题并解决问题，才能使得法律制度朝着实用性的方向发展,使得法律制度更好地适用于审判实践。故，本文从法的实用性角度出发，结合司法判例和学者的理论研究成果，对房屋承租人优先购买权审判实践中儿个问题作一些探讨，希翼对我国承租人优先购买权制度的完善有所裨益。一、“部分承租与整体出卖”情形下承租人优先购买权的行使关于标的物整体转让时部分标的物的承租人是否享有优先购买权的问题，理论界与实务界均认为局部房屋承租人对该部分承租房屋有优先购买权但对于优先购买权是否可及于出租人（所有人）出售的整体房屋，在司法实践中，仍存有疑议。反对者主张部分承租人对整体出卖不享有优先权，理由主要冇部分优先购买权不能对抗整体标的物所有权、缺乏实际操作性不能满足同等条件等。支持者主张，在房屋可以分割的情形下，部分房屋承租人只能对自己承租的部分行使优先购买权。在房屋不可以分割的情形下，部分承租人可以对房屋整体行使优先购买权。对此上述问题，最高人民法院于2005年7月给江苏省高院的复函中提到：“处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的，使用功能整休性明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租部分占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋亨有优先购买权”。对于该复函确定的第一条原则，即“可分部分优先，不可部分全部优先”的理解并无争议，但对于第二条确定的“比例较大全部优先，比例较小部分优先”的原则，因比例指代对象不明，在理解中存在歧义。笔者结合两个方面综合考量，做如下推断：（1）房屋可分割且不影响整体价值时，部分承租人仅就承租部分享有优先购买权，但若承租人的承租部分占整体房屋面积的一半以上，则可享有整体房屋的优先购买权；（2）房屋不可分割时，且房屋的整体功能性明显的，一般认定部分承租人亨有整体房屋的优先购买权；（3）房屋不可分割，口房屋整体功能性不明显的,若承租人承租部分占整体房屋的一半以上，则可认定承租人享有整体房屋的优先购买权，若承租人承租部分为超过整体房屋一半的，则不宜认定其対整体房屋享有优先购买权。另外，最高院的上述回复仅针对整体房屋出售时一个承租人主张整体房屋优先购买权的情形，但未规定若存在多个部分承租人主张优先购买权时任何处理。笔者认为，可分为两种情况，第一，若有其中一位部分承租人的承租面积超过整体房屋的一半以上，则可套用比例较大部分全部优先原则，支持较大部分的优先购买权；第二，若多位主张优先权的承租人的承租比例均未超过整体房屋的一半，则部分承租人人的优先购买权均不收支持。在此情况下，则应...