装配式百年宅项目全程成本管控关键策略朱晓辉【摘要】要做好装配式百年宅的全过程成本管控，首先需要理清装配式百年宅项目成本构成，掌控好开发各阶段与成本管控能动性的关系，建立成本管控目标，把握好事前、事中、事后一系列与成本相关的关键点，运用好成本管控中的关键工作策略，才能将成本管控贯穿项目开发建设各个环节。【关键词】装配式;百年宅;全过程;成本管控【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.22.1831、背景2017年6月1日在北京市开始执行的《〈北京市建设工程计价依据——预算消耗量定额〉装配式房屋建筑工程》中这样定义装配式建筑工程：“结构系统、外围护系统、设备与管线系统、内装系统的主要部分采用预制部品部件集成的建筑”。[1]中国房地产业协会在2012年提出了“百年住宅”设想，它是指一种长寿化高品质住宅，住宅在规划、设计、建设、使用、维护等方面，通过提升建筑结构的耐久性、居住的安全性、建筑的节能性、功能的适居性、空间的可变性、设备的可维护性、材料的可循环性、环境的洁净性、建造的集成性和配套的完善性，实现居住与环境和谐共生。SI住宅是指住宅的承重结构骨架（SKELETONORSUPPORT）具有高耐久性，而且是固定不变的;住宅所用的分隔构件，可以根据住户的不同要求而灵活变换，分隔成多种多样的内部空间（INFILL）。装配式装修是在工业化、集成化的基础上制造装修构件，一般采用干法施工，主要包括装配式轻质隔墙、整体厨房或整体卫浴、预制薄型地暖等技术，具有质量好、施工快、无污染的特点。2、装配式百年宅的成本增量按照北京市建委下发的《关于确认保障性住房实施住宅产业化增量成本的通知》（京建发〔2013〕138号），以全现浇剪力墙结构作为成本比较基础，建筑高度60米以下成本增量为409.00元/m2（包括预制外墙），此费用随市场的变化而变化。增加成本主要有两个方面：一是预制构件本身的造价高于现浇结构;二是，因装配式结构带来的装修费用的增加。SI体系在国内实践的较少，普遍认为其成本略高与传统做法的成本。[2]3、实践案列项目北京市XX商品房项目位于北京市朝阳区，该商品房定位为改善型三居室，共计160套商品房，每套约135平方米，户型基本一致。采用装配式结构及装配式装修施工，全精装交房，装配率90%，预制率60%。该项目以整体工业化集成建造为理念，以“装配式结构+预制混凝土建筑立面表现+SI住宅体系+装配式装修”为特征，如图1所示。主要涉及的装配式工法及特点如下：——以装配建造为手段、打造高品质百年住宅为目标。——实施了装配式建筑技术经济性研究。——運用了信息化管理模式，实现了全部预制构件的实时追踪管理。。——提出了模块化户型，实现了装配式住宅标准化与个性化的统一。——提出全生命周期可变户型理念，成功实现了SI体系的应用。4、装配式百年宅全过程成本管控关键策略4.1装配式百年宅项目成本构成装配式百年宅项目成本构成，包括土地取得费、前期工程费、建筑安装工程费、精装修工程费用等10部分内容。成本与费用的支出贯穿于项目开发的全过程，对本案而言，既可控又有效的途径，是在设计、招标、施工、结算几个重要环节做好成本管控与管理。4.2装配式百年宅项目各阶段与成本管控能动性的关系成本管控能动性随着开发进程而逐次递减。规划设计阶段：在规划设计环节进行成本管控是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。招标阶段：合理的招标方式、评标方法、付款方式等对造价控制的影响较大。施工阶段：只能通过优化施工技术及组织（包括设计变更和现场签证的控制）、做好成品保护，适当降低施工成本，造价调整的幅度较小。结算阶段：尽可能正确地将已定的造价揭示出来，造价调整的幅度最小。4.3建立成本管控的目标“成本管控”是通过行之有效的管理方式和手段，达到既定的成本目标的过程;也可以是，在一定的约束条件下，将成本合理地揭示出来，同时运用合理的管控措施、策略和手段进行“成本优化”，以达到“效益（利润、品牌等）最大化”。成本管控的目标是保证成本的支出获得最有效的收益——提升价值（产品、商誉）。成本管控不等于不花钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，...