不动产善意取得司法适用若干问题探究【摘要】善意取得制度是物权法上的一项十分重要的制度，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍采取的一项旨在保护物权变动中善意第三人利益从而维护交易安全的民事制度。但传统的善意取得制度的对象一般只限于动产，而我国《物权法》却将不动产也纳入到了善意取得制度规制的范畴，是立法上的一大重要突破。试图通过对不动产善意取得制度比较细微的具体细节问题的分析中，结合不动产善意取得制度在实际运用中出现的一些新问题、新情况来对该制度在司法实践中需要注意和提升的问题进行总结和梳理。【关键词】不动产；善意取得；司法适用中图分类号：D92文献标识码：A文章编号:1006-0278(2012)03-107-01随着2007年《物权法》的通过和实施，善意取得制度也被人们所了解和熟知，特别是作为我国《物权法》一次大胆尝试的不动产善意取得制度更是引起了理论界和实务界较大的关注。本文从司法实践中对于不动产善意取得案件最容易出现争议的地方入手对相关问题进行了探讨和分析。一、不动产善意取得与不动产优先购买权(-)不动产优先购买权的含义所谓优先购买权，是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。在不动产交易的环节中，我国法律主要规定了两种不同的优先购买权。一种是债权关系中的优先购买权。这种优先购买权主要是由承租人在特定情形之下享有；另一种是物权关系中的优先购买权,这主要是体现在物权共有关系中共有人之间的优先购买权。前者形成的基础主要是由于在房屋租赁关系中为了保护承租人的合法权益而设立的，保护的是一种债权关系，而后者则是保护不动产物权共有人的共有权，其保护的是一种物权关系。(二)不动产善意取得与不动产优先购买权的区分标准首先，二者适用的对象不同。不动产善意取得制度所面对的出让人应该是无权处分人，否则就不能构成不动产善意取得；而优先购买权对面对的出让人一定是有权处分人，否则这种优先购买本身就会存在瑕疵，从而导致交易行为的无效或者被撤销。其次，对于受让人的主观态度要求不同。对于不动产善意取得制度来说，必须要求受让人在主观上是“善意”的，否则就不能够成立不动产善意取得；而对于行使优先购买权的受让人来说，其主观上是否有"善意”则在所不问。二、不动产善意取得与不动产共同共有(-)不动产共同共有的含义共同共有，是指依照一定原因成立共同关系的数人，基于共同关系，而共享一物的所有权制度。对于不动产共同共有关系中一人或数人未经其他共有人的同意，擅自将共有的不动产所有权转移给他人的情况是否成立善意取得的问题也是司法实践中一个值得探究的问题。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条规定:r=i第三人的合法权益”由于该司法解释并没有对共同共有在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,—般认定无效？但第三人善意？有偿取得该财产的，应当维护共有房产交易中的善意取得是以牺牲其他共有人的利益!1!财产的性质加以明确的区分，因此，依照该条款的规定，对于不动产共同共有关系中，也应该可以适用不动产善意取得制度。（二）不动产共同共有适用不动产善意取得制度的条件而保护善意受让人的利益，因此，在司法实践中为了保护其他共有人的合法权益，必须对于不动产共同共有关系中适用不动产善意取得制度的条件加以严格限制。主要包括以下几个方面的要件:（1）部分共有人实施了无权处分行为。共有房屋，由于某种原因只登记为出让人一人所有，但实质所有权是共有的，第三人对此情况不知且有偿取得，则可适用善意取得;（2）第三人善意且无重大过失。（3）善意的表现应为取得房产所有权当时。第三人是否善意的具体时期应当在房产变更登记时，在此之后第三人知道房产的性质或其他共有人不同意出卖对善意的构成不产生法律上的影响。三、明确区分不动产善意取得与表见代理(一)表见代理的含义所谓表见代理，是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。表见代理从本质上来说是一种无权代理。若无权代理行为均由被代...