优化共有产权住房制度推进“购租并举”模式研究王新峰[摘要]共有产权住房是一种创新型的保障性住房模式，在欧美一些发达国家已成功应用，我国也开展了相关探索和试点工作。通过完善共有产权制度设计和供应方式，利用其“亦租亦买、购租并举”的特点，可有效满足“夹心层”人群住房需求，降低政府财政负担，构建可持续的住房供应体系，并在调节市场库存、推进住房供给侧结构性改革方面发挥积极作用。文章在对英美共有产权住房和我国相关试点进行分析的基础上，提出以共有产权制度实现住房“购租并举”的构想以及投融资模式建议。[关键词]共有产权住房；自住型商品房；“购租并举”；供给侧改革[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.28.0121引言2017年“两会”期间，住建部部长陈政高表示，对于既买不起房又不符合公租房条件的“夹心层”人群住房问题，北京、上海等地“共有产权住房”经验值得推广。共有产权住房具有“亦租亦买、购租并举”的特点，可较好地满足“夹心层”人群的住房需求，打通保障房与商品住房的壁垒，并在优化住房供给结构、调节市场库存等供给侧改革方面发挥积极作用。文章对国内共有产权住房现状进行分析后，提出完善优化共有产权制度、实现住房“购租并举”的构想以及投融资模式建议。2背景情况近年来，我国城镇住房尤其是大城市住房价格不断攀升，为帮助中低收入家庭解决住房难问题，我国政府不断完善住房保障体系。传统保障房主要包括租赁型保障房（如廉租房、公租房）和产权型保障房（如经适房、限价房）；其存在以下问题：一是租赁型保障房在当前住宅租金回报率极低的情况下（见图1）难以靠租金收入收回投资，给财政造成较重负担；公租房面临投资大、回收期长的问题，多地探索以部分出售方式收回投资，如重庆规定公租房5年后可出售，厦门探索公租房配售保障性商品房，但这种出售缺乏政策依据，也缺少计划性和均衡性。居住者不能享受房价上涨收益，贫富分化将进一步拉大。二是产权型保障房一定年限后如上市交易，其保障性功能将不再持续，且会扰乱市场秩序。三是对于新就业大学生和外来务工人员等“夹心层”群体，上述两类保障住房均难以覆盖。图1重点城市近10年住宅租金回报率注：住宅租金回报率近年来逐渐走低，一线城市仅1.5%，远低于国际平均水平（4%～5%），保障性租赁住房租金回报率更低。3共有产权住房的国内外实践经验共有产权住房是两个以上的权利主体（通常为购房人与政府或其授权机构）按份共有房屋产权的具有保障属性的住房，是介于租房和买房之间的住房供应和消费形式，可克服租房和买方各自的不足。3.1共有产权房的国际经验3.1.1英国英国共有产权住房始于20世纪80年代初。由注册社会住房业主（RSL）将新建或改建的社会产权住房出售给目标家庭。其特点：一是设定多档产权份额。首次交易时，家庭需购买25%～75%的产权份额，之后可分批次依当时市场价格水平购买剩余产权，每次购买的最低产权份额为10%。租期内家庭需按月向RSL支付与剩余产权份额对应的租金（月租不超过产权价值的3%）。房屋日常维护费用全部由家庭承担。二是共有产权住房的再次出售受到严格约束：当购房者出售该房产时，若其只享有部分产权，则由住房协会寻找新购房者；若其享有全部产权，则在其拥有全部产权起21年内，住房协会享有优先回购权（RightofFirstRefusal），这种优先回购权是稳定住房价格的重要措施。三是针对残疾人或老年人有特殊需求项目，当老年申请者拥有75%的产权时，就免予继续交纳房租。3.1.2美国20世纪60年代末，美国政府开始探索共有产权住房（SharedEquityHomeownership），最常见的是“社区土地信托”，可概括为：政府出土地、居民承担住房建设并缴纳土地租金。通常由政府成立免税的非营利机构，永久持有土地，并在土地上建设保障性住房（在芝加哥等政府资金不足的地区，私人开发商有义务按照法律规定配建共有产权住房）；住户购买保障房时，需缴纳少量土地租金，土地租期一般为99年（个别州例外）；同样，房屋转售受到限制，政府享有优先购买权，若政府放弃购买，受让方必须是符合条件的中低收入者，政府往往根据所在地区平均收入增长率限定房价增长率，避免出...