房价增值是以房养老模式运行的关键摘要以房养老模式运作的得以成功，取决于住房所蕴含的巨大价值，以及这一价值的持续增长。房价上升正是以房养老模式得以顺利推出并正常运营的重要因素。本文对我国房地产业的状况及房价的拉升等发表了自己的一些不成熟的看法。关键词以房养老房价上升国民经济增长城镇化随着老龄化社会的快速到来，养老已成为一个重大的社会问题。对这一问题的解决，目前大家关注最多的，还是局限于如何筹措尽可能多的养老资金，建立稳定可靠实效的养老保障体系；如何在既定的养老资金的供给下，选择有效的养老保障资金的运用监管制度。这样做是完全必要的，却又是远远不足的还有许多后续工作必须跟上。转换养老思路，增加新的养老模式和养老资源，实现养老保障制度与观念的创新，应当是更为重要的事。比如利用老年人拥有的房产在其身故后仍然可能遗留的巨大价值，通过一定的金融保险的模式和机制，将其提前变现，来度养老人的余生，实现老人的自我养老，从而为社会、家庭减轻了养老负担，就是一个明智的选择。这就是我们所说的以房养老。以房养老的推出，是对美国推行的反向抵押贷款的一种理论上的总结，是对实践中众多以房养老运行模式的理性归纳，是运用市场化大规模运作的手段对传统的遗赠抚养模式的拓展。它将房产和养老两种看似“风马牛不相及”的事项，通过一定的金融保险机制紧密的联结在了一起，使同一幢住房同时发挥了生活居住和养老保障的双重性功用；使得人们拥有的房产资源提早实现价值上的流动化，并得以提前变现；使之根据人们的需要，将房产资源与养老资源得到综合融会；使住房蕴含的价值运用到随心所欲，资源配置效用得到充分的发挥。以房养老模式运作的得以成功，取决于住房所蕴含的巨大价值，以及这一价值的持续增长。房价上升正是以房养老模式得以顺利推出并正常运营的重要因素。一、房价上升的趋势（一）以房养老业务需要住房价值升值以房养老的推出，取决于房地产中蕴含有巨大的价值。房子为何能够蕴含有相当的价值，尤其是已经居住使用了许多年濒临报废的旧住宅仍旧具有巨大的价值，从而对养老起到相当的功用？原因就在于土地价值的快速上升。地价上升推动着住宅价格的整体上升，抵偿了房屋本身因其陈旧磨损而发生的贬值住户可借此更好地履行住房的养老保障功用；特设机构则因此减弱了业务经营开办的风险。就此而言，以房养老模式的运作是可行的。可行的基础之一就是地价的持续快速增长。（二）住房价值升值一般认为住房本身的价值，由于折旧磨损等是不断贬值的，住房增值只是其附着宅地的价值。但住房本身也会由于以下因素而升值：1.对住房的改造、装饰、改善，使住房的品质得到改进，功能得以丰富化，住房价值因改造、装饰中的大量投入得以升值。2.对住房的维护修理，使住房已被受损的功能和已被贬损的价值重新得以恢复。3.住宅的供给量赶不上居民的需求量，供不应求引起住房存量供给价格的上涨；供过于求时也会使得房价下跌。4.住房价格评估一般以现行市价进行，现行市价在扣除通货膨胀因素后，与原价相比，可能会产生某种剩余。一般而言，房价的增长要远远超出一般物品的价格上涨，房价的下跌又会小于一般物品的价格下跌。5.住宅周围整个环境质量的上升，交通条件的便利，居住生活品质的提高，都会引起住宅价值的增长。例如小区周边新建造了一个地铁站口，增加了一个办学质量很高的学校，建造了一座大型超市或公园等，都会带来小区房价的明显提高。（三）房价的走高趋势住房从长远来看，并不会像一般商品那样呈现大幅贬值状态。这是由于其供给的有限性所引起的。土地的稀缺性决定了住房不会像手表、家电那样具备极具放大的供给能力。即使在计划生育政策的影响下，人口数量在未来几十年可能会出现负增长，但对住房的需求并不会因此而减少，住房价格只会呈周期性的波动，而不会大幅度下降。（四）房价升值实际是宅基地升值房产为何能够担负养老保障的功用，关键就在于其中蕴含的巨大价值，而且随着时间的推移，在住房的外表逐渐磨损的同时，仍然能够维持相当的价值或还因地价的增值使房价有大幅度的提高。这正是住房能够用来养老的关键所...