【许迈永“地产腐败教程”】第一课：独揽项目开发2011年07月15日11:04本文于财新网订阅《新世纪》|注册财新网开发商获取地产项目的第一关——项目开发权的审批，成为权钱交易的首要环节【财新网】（记者王和岩）因“钱多、房多、女人多”而被称为“许三多”的原杭州市副市长许迈永，目前正在囚牢中等待最高法院的死刑复核。随着该案落下帷幕，大搞权钱交易、受贿总计近2亿元的许迈永贪腐细节也浮出水面。作为主管城市规划和土地的副市长，许迈永涉案时间跨度长达14年，受贿金额从8万余元到3000万元，高达上百笔，涉案金额1.98亿元，大多集中于房地产开发和城市建设领域。综观许迈永的所作所为，不啻中国房地产领域设租和寻租的一本“活教材”。从项目开发权竞标、土地使用权出让、拆迁、“招拍挂”、退税优惠到返还土地出让金、变更土地用途、配套设施承建、转让股权、分割销售等，无处不是敛财之机，而行贿路线、手法的千变万化更令人叹为观止。在某种意义上，许迈永案几乎毫无保留的审判，为公众提供了一个难得的机会，去管窥房地产业这一令全国民众为之癫狂的利益场的层层灰幕。自今日起，财新网将陆续刊出“许迈永贪腐案教程”连载。财新记者根据采访获得的部分司法材料，以期展现、剖析房地产业的巨额寻租空间和分肥模式，敬请关注。——编者风景如画的西溪湿地公园，位于杭州西部，与西湖、西泠曾并称杭州“三西”。这片占地约10平方公里、为诸多开发商垂青的土地，正是导致许迈永贪腐案东窗事发的源头。2002年6月后，许迈永先后任西湖区代区长、区长、中共西湖区委书记，最后官至杭州市副市长，直至案发。在此期间，中国房地产市场从起飞到价格猛涨，滋生了诸多牟利机会。从记者掌握的材料看，无论是许担任杭州市西湖区区长、书记，还是在升任杭州市副市长时，经由房地产项目谋取的非法收入，占许迈永聚敛财富的绝大多数。（相关报道：亿元贪官标本：原杭州副市长许迈永财产明细）而开发商获取地产项目的第一关——项目开发权的审批，成为权钱交易的首要环节。所谓“项目开发权”，是指经政府立项批准的建设项目在土地整理、拆迁、建设、销售等多个环节的主导权力。这一权力，在国家实施经营性土地必须通过“招标、拍卖、挂牌出让”（俗称“招拍挂”）制度前，地方政府及其领导拥有较大的自由裁量权。2002年5月，国土资源部颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定商业、旅游、娱乐、商品住宅用地等经营性用地必须“招拍挂”出让。此后，国土资源部于2004年颁布第71令，规定2004年8月31号后，所有经营性用地出让全部实行“招拍挂”。许迈永主政西湖区时，从政策上看，项目开发权的寻租空间已相当逼仄，但实际操作中却并非如此。据土地拆迁事务律师王才亮介绍，当时，很多开发商拿着地图看中了那块地，就去找当地政府官员，双方勾结合谋，一个项目就产生了。但是，仅仅拿到项目开发权，不一定能够立项。很多时候，项目还是虚拟的、意向性的，此后还有可行性立项、规划、设计，包括更改容积率等一系列环节。在这些环节，地方官员都有寻租的空间。行贿许迈永的众多地产商中，一个重要的角色是香港亿科置业集团老板项兴良。此人靠向许巨额行贿，使香港亿科置业先后获得杭州市“西港新界”、“西溪风尚”、“永恒之江商务中心”、“文新图书馆”等项目的开发权。据时任西湖科技园管委会常务副主任张兴根称，2002年下半年，时任西湖区区长的许迈永亲自引荐港商项兴良投资“西港新界”项目。此后，管委会与项的代理人“刘华”等人洽谈项目地块，并由许迈永钦定，由“刘华”等人投资开发。这个“刘华”，实际上是受香港亿科置业老板项兴良之邀，仅仅是出面与当地政府签订合作协议，获取西湖科技经济园区158亩综合地块的项目开发权。该项目此后被命名为“西港新界”。司法卷宗显示，2002年，时任西湖区代区长的许迈永，亲自把项兴良引荐给该区文新街道党委书记杨佐勇。此后，项兴良名下的杭州天元世纪置业有限公司获得了文新街道五联村40亩土地的开发权，后称“西溪风尚”项目。2003年初，许迈永担任西湖区之江旅游度假区管委会主任。经许引荐，项兴良以永恒香港集团有...