二手房贷款业务风险分析及防范措施经济与社会二手房贷款业务风险分析及防范措施陈国栋(首都经济贸易大学信息学院北京100026)●I.【摘要]伴随二手房贷款规模的增长,其风险也在逐渐显现,本文通过揭示二手房贷款业务在贷款业务调查,放款前提条件落实与核准,贷后管理,违约催收等阶段的易发风险,分析风险产生的内在原因,提出加强业务培训,坚持规范操作,强化中介管理,重视监测检查,加强贷后管理等有针对性的防范措施,以促二手房贷款业务更加持续稳健的发展.[关键词]二手房贷款风险分析防范措旌:d922.23文献标识码:A:1009—914X(2010)330381—0l随着住房制度改革的不断深化,二手房贷款业务逐渐发展成为各家商业银行个人信贷业务的主力产品,成为各家商业银行利润的重要之一.然而在各家商业银行发展二手房贷款业务的同时,该产品的风险也在不断显露,本文将通过揭示办理二手房贷款业务各环节的风险点,分析风险产生的内在原因,提出有针对性的防范措施,以促二手房贷款业务更加持续稳健的发展.1=手房贷欺业务风险分析近年来,从各级政府到银行监管部门,到人民银行不断推出了一系列新政策,新办法,特别是2010年北京银监局下发《关于加强辖内银行个人住房贷款业务管理的通知》,要求各家商业银行在4月20日后办理二手房贷款业务时,必须严格执行"抵押在先,放款在后"的流程后,已最大限度保障了二手房贷款业务健康发展.然而从目前二手房贷款业务制度执行现状来看,如在贷款业务调查,放款前提条件落实与核准,贷后管理,违约催收等环节不能把控重点,极易发生风险隐患.11贷款调查阶段易于防控的风险二手房贷款业务调查阶段是银行工作人员直接面对借款入的第一阶段,是获取借款人信息的最重要阶段,而该阶段易于识别和防控的风险主要有:于借款人的风险,于交易本身的风险和于中介机构的风险.而于这三方面的风险又是相互关联密不可分的.具体体现在以下几个方面:1.借款主体资格风险借款人是否具备借款主体资格可以通过核查其提供的身份证明,户口证明,婚姻关系证明和经公证的授权委托书等资料来进行识别风险,防范此类风险.这就需要贷款调查人在调查核实借款人上述相关信息时充分综合运用各种查询系统,电话核查和实地核查等方法对借款人主体资格进行核实,确认2.借款人信用风险借款人信用风险主要体现在诚信风险和偿债能力风险.对于以往的诚信风险,目前各银行均通过查询人行征信信息系统进行了解,进而根据查询结果决定拒贷与否.而对于借款人的偿债能力风险,一般要求借款人提供收入证日月I进而依据其进行判断,识别.然而收入证明并不能充分证明借款人的偿债能力,更何况会存在证明的不真的情况.收入证明不真实主要表现为:(1)借款人并非在提供收入证明的工作单位工作:(2)收入证明出具单位经工商核查已注销或吊销:(3)借款人私自挪用单位公章加盖收入证明:(4)收入证明上加盖的公章系伪造:(5)借款人的实际收入水平与收入证明存在较大差距等等.这些问题都将为贷款留下严重的信用风险隐患.对于收入证明的真实性,一般通过向借款人所在单位人力部门进行电话核实,同时通过查询企业信息核查借款人所在单位情况,进而对借款人的偿债能力进行判别.3.交易房屋产权风险二手房贷款业务是依据买卖双方的房屋购买交易行为而引发的,就该交易而言交易房屋产权是否清晰直接决定着交易行为乃至贷款行为的合法性,有效性,对交易房屋产权的调查核实不到位,极易引发法律风险.此过程中需要特别注重所售房屋是否存在共有权人,是否存在纠纷,是否存在他项抵押权利及是否有出租情况等等.4.关联交易风险二手房贷款业务中,借款人通过自己人之间的关联交易来达到获取银行贷款的目的是可能引发交易风险的一大诱因.如配偶,兄弟姐妹,父子等之间的房屋买卖.这种交易除了产权的过户外,没有居住人的变更,也不存在实际的首期付款,贷款资金根本不是用于支付房款,而是用于其他方面,而此类情况在贷款调查中及借款人正常归还贷款的情况下很难发现,故需要调查人员凭借自身职业经验综合判别.5.于中介机构的风险二手房贷款业务的特点之一是贷款过程中可能涉及多个中介机构,主要包括房屋经纪公司,担保中介公司和评估公司.由于目前二手房贷款业务资源大多为房屋经纪公司所掌握,...