城区商务地产汇总分析随着行业市场的发展，传统住宅地产已经实现了充分的供用，特别是最近政府对房产市场调控及限购的逐步加大，固有的住房投资模式的可操作空间越来越小，人们在投资购房的过程中消费观念从固有的住房投资逐步向，具有保值空间较大的商业型地产转变，在此类型需求的拉动下，与潍坊城市化相配合，在一二线城市广受青睐的公寓型、五A产品开始大规模登陆潍坊，特别是城市繁华地段和主要交通干道的地块，成为此类开发的首选。目前潍坊该类产品主要集中在东风街胜利街的城市繁华区域，且向规模集成型转变。而供应量在逐步放大，在营销模式上也在根据自身公司特点，在传统的返祖、固定回报等方式上推陈出新，电话营销、针式营销、覆盖式营销、明星活动型营销、品牌营销等方式吸引客户。从市场现状看，市场上具有产品品牌效应的可选择商务项目并不是多，具有影响力且对市场有导向的项目只有万达城市广场、阳光100城市广场。也正是该企业的进驻，对潍坊商务办公的标准提出了新的定义。让投资型客户有了更高的认识。通过市场项目的调研看，整体市场销售状况虽然竞争激烈，但销售状况基本良好，销售价格被逐步拉高。产品硬件要求同类逐步提高。未来潍坊主要商圈：泰华中百商圈、新华路商圈、金融界商圈，商务办公区市场存量主要以阳光100、茂业、百货和平广场三个大型商业综合体为主，其体量预计150万方左右，此类项目会在未来几年内陆续走向市场。因此未来商务商圈范围对项目有着至关重要的影响。主要楼盘汇总表项目位置电话开发商规划形态/占地面积总建面积/容积率面积区间内部配套项目特点价格范围推广方式备注万达广场鸢飞路福寿街8099888万达广场2012-5//82栋24商务1栋18五星4栋33住宅6层商场57.48万容积率4.0商务60-120五A级写字楼、中央空调、层高3.6米复合地产、专业CDB运营、商务、公寓、住宅商务5500-7500住宅均价6000明星代言活动体验式营销商务购房以一次性为主销售率70%阳光100胜利街鸢飞路8088999阳光100置业2011-3//5一期2栋公寓（loft）2栋住宅2栋商务一期17万容积率5.26总建120万（Loft）60商务60-120商务层高3米loft层高5.36米复合地产、公寓、住宅、商务、商超商务7000-7800公寓均价8000电话营销、覆盖式营销、团购式投资型客户较多。销售率80%力拓国际四平路民生街8502111力拓置业2010-11//121栋17住宅1栋23商务1栋7层裙楼总建4.5万，容积率5.56公寓45-99住宅71-127精装公寓资源型景观房公寓6500-7800均价7200大众营销模式投资型居多，一次性为主销售率70%摩尔公寓东风街泰华对面海纳置业1栋33层商务总建22万/公寓40-90精装公寓，装修具有可选择性资源型景观公寓公寓5000-7800（毛坯）大众营销模式投资型居多，销售85%浩博时代广场青年路民生街8886666浩博地产2012-112栋22公寓3栋26住宅附带底商总建12.9万容积率6.8公寓45-80住宅60-90公寓精装公寓、住宅、商务蓄水期大众营销潍坊中心新华路新北宫东街商鼎置业2011-111栋25层商务1栋29层公寓总建11.5万容积率6.10公寓35-50办公35-90商务层高3.6米商务办公区中央空调蓄水期户外、晨鸿1000抵20000茂业胜利街潍茂业百货占地5.1万30万商业综合州路商业综合体体和平广场和平里百货大楼商业综合体30万综述：1、从上述调研得出，在主要商圈范围内的商务产品销售状况良好，具有自身企业品牌的产品销售状况优于普通企业产品。2、产品规划采复合型配比，采用公寓、商务组合型配比，其公寓户型范围集中在40-60之间，loft公寓受到人们的青睐；商务办公面积范围40-120之间，其中40-80平居多，多采用灵活多变可组合的方式。3、公寓采用精装方式居多，商务办公刚刚正式引入五A级写字楼，逐步与一二线城市接轨，其中商务层高一般以3.6米为主。4、商务办公、公寓购买客户群体主要以投资型居多，且一次性付款居多。5、从市场存量看，随着几个大型商业综合体的逐步兴建，未来数年内，商务公寓类产品的市场未来放量预计将超过百万方。6、从销售模式看，在传统的返祖、固定回报等方式的同时，进一步采用更为实际的针式营销、电话营销、明星效应型营销、品牌营销等方式，销售手段也在不断推陈出新。7、五A商务楼整体销售均价70...