2009·4总第383期目前,房地产市场低迷已经对我国经济稳定增长构成严重威胁,房地产业该怎样发展已成为政府与学者共同关注重点。2008年12月2日,中国社科院发布2009年《经济蓝皮书》,蓝皮书指出:“2009年房地产市场将步入较长时间的调整期。部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟,炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场,首次购房的自住性需求将更为谨慎。另外,供给方资金紧张,部分自有资金不充裕的中小房地产商将面临退市的风”险。在此情况下,国家应该怎样调控房地产市场来推动我国经济的稳定增长?在2008年末,政府调控组合拳频出,各种利好陆续出台,这些政策的效力如何?要回答这些问题,需要先对我国房地产市场,特别是住宅市场房价的决定因素进行分析,以此对现有政策进行评价,进而提出政策建议。一、房价收入比的合理性由于房地产业在经济中的地位日趋重要,西方经济学家逐渐将房地产作为一种重要资产纳入宏观经济模型,研究发现房地产价格与一些宏观经济变量密切关联,如人均收入(或GDP、就业、实际利率等[1],其中人均收入是决定房价最重要的因素,因此,房价收入比是国际上普遍公认的衡量房价合理性的权威指标。国际上房价收入比的合理区间是3倍~6倍,这是依据很长一段时间内发达国家稳定的房地产市场数据统计得到的。也就是说,从长期来看,平均房价应当在个人年平均收入的3至6倍的范围内。当房价收入比超过这一区间,说明房价超过了居民的承受能力,房价就会下跌,直至趋于合理水平。为什么不同国家间在长期内的房价收入比存在差别呢?这要从房价收入比的定义谈起。无论是对于一个国家还是一个地区,通常采用的是平均房价与平均收入比。在剔除了房屋品质、外部基础设施等因素后,区域内部的房价差别应该不大,用平均房价能够较好地反映一个地区的房价水平[2]。但是,个体之间的收入差距是非常大的,用平均收入有时并不能很好地反映居民的收入分布状况。而居民收入分布状况与居民整体的承受能力密切相关。如果收入分布比较集中,用平均收入就能较好地反应在房价一定的条件下居民的承受能力,此时房价收入比这一指标就能比较客观地反映居民的承受能力。如果收入分布比较分散,即收入不平等程度较大,用平均收入就会高估居民的承受能力,此时合理的房价收入比应当要更低一些。因此,在长期内各国房价收入比的差异实际上反映的是各国居民收入分布的差异。国内一些学者认为,不能简单套用房价收入比的国际标准衡量我国房价的合理性,原因是在我国估计得到的房价收入比偏高。我国个人收入统计普遍存在低估,许多收入,如奖金、福利和灰色收入并没有纳入统计范围,这会低估国内居民平均收入水平,造成房价收入比偏高[3]。因此,考虑收入统计中存在的问题,不但要考虑其对平均收入造成的影响,还应考虑其对合理房价收入比的影响。例如,假设某一地区房价收入比是10,如果所有居民收入中平均有20%的收入未纳入统计,则实际的房价收入比为8。但是,房价的决定因素及其调控的政策建议王春雷黄素心【摘要】房价收入比在长期内能够衡量房价的合理性,但在短期内房价由房地产商控制,这主要是银行与房地产商的利益牵涉以及政府的现行政策造成的。当前我国住宅调控政策主要从刺激需求方面着手,对住宅市场形成的影响有限。解决房价过高的关键,要将所有居民家庭纳入保障性住房对象增加购房者的选择。【关键词】房价收入比需求土地政策保障性住房【】F293.35【文献标识码】A【】1006-2025(200904-0023-03【作者简介】王春雷,广西大学商学院讲师,经济学博士,主要研究方向为房地产市场(广西南宁530004;黄素心,广西民族大学商学院讲师,经济学博士,主要研究方向为金融市场(广西南宁530006。232009·4总第383期考虑到个体收入越高其未统计收入越大,其房价收入比的合理比值要比国际标准还低一些。因此,针对我国国情,在没有考虑未统计收入的现实情况下,房价收入比的合理区间应当扩大一些,但不应扩大太多,以5倍~8倍为宜。从实际情况来看,国内一些重点城市近两年房价收入比均在10以上,从长期来看显然是不合理的。学者们还提及的另一个原因是我国房地产市场发展时间较短,处于房地产市场发展的早期阶段。确实,我国从施行住房货币分配制...