山东烟台祥隆·万象城商业部分产品策划报告凌峻•中国2008年6月目录第一部分总体思路........................................3第二部分商业定位........................................5一、万象城定位思考..........................................51、万象城定位4个基础........................................52、万象城定位3大思考点......................................63、万象城定位3大价值内涵.....................................74、项目定位需要考虑的3种关系.................................7二、万象城核心定位..........................................81、开发定位................................................82、项目功能定位.............................................83、项目形象定位.............................................94、业态定位...............................................115、推广定位...............................................12第三部分产品开发理念及相关规划.........................14一、产品开发理念及顺序......................................141、项目开发理念............................................142、商业开发顺序............................................14二、项目商业布局规划........................................151、布局原则...............................................152、布局安排...............................................15三、建筑及景观规划.........................................171、建筑风格...............................................172、景观规划...............................................17四、业态整体布局...........................................211、业态规划原则............................................212、项目适合发展的业态类型...................................223、项目各板块商业业态划分及相关布局...........................23五、各功能区域详细规划及相关策略.............................241、万象购物中心（超市部分）..................................252、商业步行街（万象新街）...................................293、百货（万象新天）........................................344、万象数码港（专业市场）...................................425、品牌港（运动主题）.......................................496、流行前线（地下商场）.....................................537、万象名店城（三角地）.....................................57六、各区域招商、销售数据统计.................................62第一部分总体思路战略高度：站在区域运营的高度，项目运营与区域运营结合站在城市运营的角度，社会效益与经济效益并重近年来，全国新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场机会，于是融合传统流通业与地产业的商业地产就应运而生；目前烟台房地产市场商业项目运营成功的比较少，例如九隆街，在多次转换定位的前提下，也未真正达到良性经营的程度；阳光国际购物中心，以沃尔玛的经营支撑到现在；如今正在销售的商业项目也比较多，如：阳光100、振华·世界广场、天鸿·凯旋城等，但项目的后期经营还是未知数，所以说商业项目产品的准确定位及后期经营是投资者和经营者最为关注的；现今的投资者及经营者，在市场、媒体与广告等方面的培育下，越来越成熟，越来越理性，尤其对商业地产的投资，更为谨慎，不再被所谓的宣传及概念所打动，更关注的是项目的综合价值，能否带来真正的利益最大化，从未来经营发展的角度全面考虑，这对各开发企业提出更高的要求与挑战；本项目处于莱山区烟台大学附近，项目周边中高档社区林立，项目一方面为大学生提供服务，另一方面就是满足整个莱山区，牟平区，及整个烟台，甚至全国，所以本项目应该...