泡沫的阐释：评中国的楼市与北京的对策作者:2011-3-112:52:14发表于:去年某媒体问中国的楼市有没有泡沫，我说不知道。他们翻岀來的人字标题是：张五常说楼市没冇泡沫。是某些人的一朗情愿吧。不知为不知。最近北京推出的打击楼价政策，吵得厉害，要求我分析的四方君子无数。知Z为知Z,我把自己知道的说说吧。经过好几个月的盘算，最近北京推出打压楼价的政策是严厉的，此前我没有听过这种打法，人类丿力史可能没有出现过。北京木市的最严厉，上海次Z。重庆已推出，详情我没有跟进；其他楼价上升得快的城市会接着推岀，严厉程度各各不同。征收物业税Z外，阻吓力更强的，是在北京市买楼要拿出在该市工作了五年的证据（上海要拿出一定年限的工作证据，但没有具体说多久），本市的人最多限拥有两间住宅单位，外來的限-间。住宅Z外的楼宇不管。我的理解，是以商业机构或公司购买住宅楼宇还容许，但在内地成立公司远没有香港那么容易，而租金收入要付的税及出售时楼价升值要付的税远比私人拥有为高。我没有详细资料，一般之见，是在内地以公司的名义买楼不划算。我没有中国城市的市内与市外的人口分布，市外包括外籍人士。原则上，北京推出的政策可以很严重，而如果全国推行可以是灾难性。手头上资料不足，无从肯定，一个猜测是楼市的中介公司容易纷纷关门，建筑工人容易纷纷失业。从经济原则的角度看，北京推出的政策是违反了市场引导土地使用的规律。另一方血，下文申述，我明门北京忧心楼价不断上升的原因，但认为有较佳的处理方法。少林寺叛徒的看法我町能是地球上唯一的出自两间自由市场少林寺的叛徒！是的，我认为市价可以误导（见正在大修的《经济解释》卷三的第一章——《市价的本质》）。市价指导资源的冇效使用，老生常谈，一般对，但可以错。这里要说的是另一个不对能错的原则：人民的收入增加，他们的积蓄要放进一些仓库去，作为财富累积。一般而言，比较可取的仓库是房地产。我在《经济解释》卷二《收入与成本》第四章捉出的仓库理论重耍，该书还冇几天面市，这里顺便卖一下广告（一笑）。中国的经济增长冠于地球，市民要把他们花不掉的钱放到哪里去呢？股市我真的不明白。去年中国的股市表现全球最差或近丁•包尾。收藏品的表现好，但好于收藏的瘾君子只是一小撮的人。去年楼市的表现也好，而北京显然认为是太好了。读到的言论，是北京的朋友担心楼价升得太快，因而要打压，出于两点。其一是楼市的不断上升可能出现泡沫，一下子暴跌会是灾难。其二是楼价的急升会导致贫富两极分化。穷人没冇买楼，楼价上升他们无缘享受，冇所不公也。楼市泡沫及贫富分化是两个人难题，是我要分析的重点。这里要指出的，是如果这两人难题不存在——完全不存在——北京不可能有理由打压楼市。楼价上升是反映着财富累积---本文来源于网络，仅供参考，勿照抄，如有侵权请联系删除---的上升，如果没有泡沫，穷人也买了楼，岂不是皆人欢喜？在这假设下，打压楼市是打压财富，愚不可及，而如果这打压全面生效，经济的增长率一定会大幅下降。假设楼市没有泡沫是假设楼价没有过高。经济学的困难是很难判断楼价是否过高。这是因为楼价不是现有租金或租值的折现，而是预期租值的折现。另一方面，有些人买楼不管什么租值不租值，也不管折现不折现，只是见人买就跟着买，希望升值。这是牛群直觉的行为，是另一种「泡沫」的原因，我会在谈借贷泡沫之后才论牛群泡沫。U前一•般市场的迹象显示，中国有通胀预期，但不严重，而北京要压制通胀的决心明显。目前的情况，是住宅楼宇的每年租金约楼价的百分Z二强，商业及工业楼宇约百分Z五、六。这样衡量，与其他地区或国家的经验比较，中国的楼价不算是高得脱了节的。日本与美国的不幸经验经济学的「泡沫理论」多得很，没有可靠的。市场Z价可以暴升暴跌，称Z为「泡沫」对以接受，但怎样解释呢？如果经济学者真的对以解释，对以推断，他们早就发了达。我敢打赌，经济学的泡沫人师们一般是输多赢少。这里先谈两个很可能是北京的朋友恐惧的例子。恐惧，因为这些例子示范着的，是楼市暴跌不仅拖跨经济整体，而且复苏不易。其一是口木，二十四...